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滞納トラブルの事例

このページでは、入居者と家賃保証会社とで、家賃滞納トラブルから裁判になった事例を紹介します。

追い出し行為によって家賃保証会社が裁判で敗訴した事例

神奈川県の賃貸住宅で家賃滞納がきっかけとなり、家賃保証会社が施錠追加や家財撤去をしたことから入居者から裁判を起こされた事例を紹介します。

滞納した家賃は2ヶ月分で計80,000円。これに対して家賃保証会社は家財撤去することを通知した上で、当該物件の玄関に新たな鍵を付けて入居者が入れないようにして、部屋にあった家電品や衣類などを処分したというわけです。入居者はそれによってホームレスのような生活を余儀なくされたことから、家賃保証会社に対して損害賠償を請求する訴えを起こしました。そう、物件オーナーではなく家賃保証会社を提訴したわけです。

裁判では、家賃保証会社は入居者側が連絡をきちんとしてこなかったとの反論をしたものの、判決では窃盗や器物損壊罪ともなる行為として慰謝料の請求を認める結果となりました。物件オーナーとしては家賃保証会社から家賃が支払われていますし、裁判の被告となったわけでもありません。一方、家賃保証会社は入居者の追い出し行為という手段に打って出たわけですが、家賃滞納している入居者への対応としても、やはりこれは行き過ぎといわざるを得ません。

最高裁判所の判決に見る強制退去の目安とは

入居者が家賃滞納をするようになった場合、強制退去させられるかどうかの参考事例となる最高裁判所判決もあります。賃貸借契約書では滞納すると即退去と記載されていたケースで、催告をした上で3ヶ月を過ぎたら強制退去も可能という判決が出たこともあるのです。その場合でも、入居者の動産などを勝手に処分してしまうと損害賠償の対象となる可能性が高いので、やはりできるだけ穏便に事を済ませるのがポイントでしょう。

家賃保証会社を利用している物件オーナーから見れば、家賃滞納されても取りっぱぐれのリスクはないとはいえ、家賃保証会社と入居者とが裁判で争うような事態はできるだけ避けたいもの。一方、家賃保証会社としては債権である家賃を取り立てることができなければ不良債権となってしまうのも現実です。

家賃保証会社の取り立て行為に関する法律がないとはいえ、物件オーナーとしては企業倫理がきちんとした家賃保証会社と付き合う方が安心でしょう。それを見極めるための材料としては、自主規制ルールを持って運用している業界団体への加盟企業を選ぶとか、企業としてのコンプライアンスをきちんと明示しているところを選ぶのがいいでしょう。

家賃保証会社を活用した不動産会社の成功事例

実際に家賃保証会社と契約を結んでよかったという不動産会社の例をご紹介します。東京都世田谷区で不動産の売買や賃貸を手がけている不動産会社A社での実例です。

不動産会社所在地	東京都杉並区
社員数	5人
業務内容	不動産売買、不動産賃貸・管理
賃貸戸数	270戸
契約年数	2年

賃料の入金管理で残業や休日出勤も

A社のメインとする業務は不動産売買で、そのかたわら不動産の賃貸・管理も行っています。社員数は5名と少数精鋭で業務に当たってきましたが、賃貸物件の管理に時間をとられることもしばしば。

その中でも特に手間がかかるのが、毎月の賃貸料の管理でした。毎月の入金チェックだけでも手間がかかるのに、賃貸料の滞納が出てしまうと、さらにその対応に追われてしまいます。

入居者が自宅にいる時間に電話や訪問をするといった業務で、残業や休日出勤も珍しくありませんでした。また、不動産賃貸の管理業務に時間をとられてしまい、新規物件の獲得や売買のための営業活動に時間を割けないという弊害も。

社員の負担も大きいのに、なかなか収益が上がらないという状態に陥っていました。

家賃保証会社を業務改善のきっかけにしたい

そんなとき、空き物件に新たに入居を希望した人が、連帯保証人が立てられないからと家賃保証会社の利用を希望してきたのです。

それまでも家賃保証会社の存在は知っていましたが、A社としては積極的に利用しようとは思っていませんでした。というのも、オーナーから物件を預かって管理している以上、その業務の一部でも他社に発注するのは無責任ではないかと考えたからです。

しかし、改めてパンフレットを見たことで、これが業務改善のきっかけになるのではと思い立ちました。賃料の入金管理だけでも外注することで、そのほかの管理業務にさらにきめ細かく対応できる余裕が生まれるはず。

そういった考えでオーナーにも了解をとり、家賃保証会社B社と契約を結んだのです。

業績アップにもかかわらず、社員の勤務時間は短縮

実際にB社と契約してみると、賃料の入金管理や滞納の督促に、いかに時間をとられていたかが分かりました。時間だけの問題ではなく、社員の精神的な負担も減ったという感覚があるとか。おかけで、新規物件の獲得や売買に割ける時間が多くなり、業績が向上してきました。にもかかわらず、社員の残業時間は減少傾向に。新しく入居希望者があった場合の審査も、家賃保証会社が行っているので安心です。

以前は賃料の滞納のため、物件オーナーへの送金が遅れるといったこともありました。しかし、B社と契約を結んでからは、毎月確実に送金できるというメリットもありました。

事前に予想していたデメリットは起こらなかった

家賃保証会社に対する保証料は、入居者の負担となります。そのため契約当初は、新規入居者が集まりにくくなるのではという懸念もありました。しかし現在のところ、そういった傾向は見られません。反対に、連帯保証人を立てなくても入居できることをメリットと考える新規入居者もいました。

多少の金額を払うことになっても、親兄弟や親戚に負担をかけたくないという人も、意外と多いようです。 結果としてA社としては、デメリットはほぼなかったと見ています。

家賃保証会社を活用した不動産オーナーの成功事例

家賃保証会社と契約を結んだ不動産オーナーの成功例をご紹介します。神奈川県横浜市で賃貸アパートのオーナーをしているCさんの体験です。

物件所在地	神奈川県横浜市
賃貸戸数	2棟16戸
契約年数	1年

入居者は学生が中心で、家賃滞納が毎月発生

長年勤めた会社を定年退職したCさん。数年前に遺産相続で得た土地があったため、退職金を使って賃貸アパート2棟を建設しました。近くに大学があるため、学生の入居者が見込めると思ったからです。

じつは不動産業界では、ファミリー層よりも単身者のほうが家賃滞納が起こりやすいといわれています。Cさんの賃貸アパートが単身者向けの造りだったこともあり、毎月のように家賃の滞納が発生したのです。滞納があると、電話や直接訪問しての家賃の請求を行います。

しかしCさんの物件の入居者は学生が中心だったため、何度訪れても留守だったり、電話が着信拒否をされてしまったりということもたびたびでした。滞納するほうが悪いとはいえ、あまり請求しすぎると、入居者が気分を損ねてしまうこともあります。

するとCさんの持ち物である建物に損害を与えられたり、Cさん自身に危険が及ぶかもしれません。そう考えると、しつこく督促することはためらわれます。

Cさんは、入居者には必ず連帯保証人を建ててもらっていました。学生の場合、連帯保証人はほとんどが親です。そのため、滞納した家賃の請求が思うようにいかないときには、親元に連絡を入れていました。

連帯保証人も行方不明で、家賃を取り損ねる

Cさんが家賃保証会社との契約を考えたきっかけは、約1年分の家賃を取り損ねてしまった経験からです。その入居者は、数ヶ月分の家賃を滞納していました。電話や訪問を繰り返しても、なかなか本人と連絡がつきません。

Cさんは仕方なく、連帯保証人と連絡しようとしました。ところが、入居の賃貸契約時に聞いていた連帯保証人の電話番号が、すでに使われなくなっていたのです。入居者本人にも連帯保証人にも連絡が取れない状態となっても、Cさんはどうしていいのか分かりませんでした。

無理に部屋に踏み込んで退去を迫るなどの処置をとってもいいものなのか。こういった事態が不動産の価値をさげてしまうことにならないか。迷っているうちに、さらに時間が過ぎてしまいました。

気がついたときには、その入居者は行方をくらました後。部屋にはゴミだけが残されていました。

家賃保証会社との契約で精神的な負担が激減

もうこんな損失は出したくないと思ったCさんは、家賃保証会社D社と契約。家賃の保証だけではなく、家賃の集金代行も依頼しました。

その結果、家賃の支払日に銀行に行って入金確認をする手間が省けるようになりました。また、賃貸料は毎月決まった日に家賃保証会社から入金されるので、収入の予定も立てやすくなりました。滞納した入居者への督促も家賃保証会社が行うので、入居者との関係性が悪くならないか心配する必要もありません。

その精神的な負担がなくなったことも大きいと、Cさんは考えています。ほかに、督促のために何度も足を運ぶこともないので、足腰への負担も減ったとか。おかげで心身ともに調子がよくなったといいます。

リスクヘッジのため、信託口座を持つ家賃保証会社を選ぶ

家賃保証会社と契約するにあたって、Cさんが心配していたのは家賃保証会社の経営状態です。もし万が一、家賃保証会社が倒産するようなことになったら、Cさんの収入が途絶えてしまうことになります。

そのためCさんは、信託口座をもつD社を選びました。すると財務の保全が図られるため、万が一の事態が起こっても、集めた家賃を信託口座から受け取れます。

Cさんとしては、安定した収入が得られる上に、リスクも軽減。デメリットはまったく感じていないそうです。