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強制退去は違法？

このページでは、入居者から見て、家賃滞納時に強制退去や家財処分をすることは違法かどうかを説明します。

家賃保証会社からの退去勧告と裁判所による強制退去

家賃の滞納を続けていると退去勧告されることになります。ひとつの目安は3ヶ月で、これは過去の判例にもあり、3ヶ月以上家賃滞納をしていると、裁判でも退去命令が出る可能性が高いからです。

家賃保証会社から退去勧告が届いた場合、滞納分を支払わない限り裁判になるでしょう。入居時の契約内容にもよりますが、一定期間家賃支払いをしないでいると契約解除が有効となり、その後訴訟を起こされて結果的には強制退去となります。

できるだけ訴訟前に家賃保証会社と協議すべし

家賃保証会社の退去勧告自体に法的拘束力があるわけではありません。どちらかといえば裁判所から強制執行命令を出してもらうための段取りとして粛々と手続きを進めているわけです。

滞納してしまっている入居者としては、簡単にお金の工面でできるわけではないでしょうが、一部でも支払いをするなり、具体的な支払い時期を提示するなりしないと、着実に退去する日が近づいてきます。先延ばししようとしても滞納分が少なくなるわけではなく、滞納が長引けば家賃だけでなく訴訟にかかる費用なども合わせて請求されることになります。

訴訟になった場合、和解交渉の余地もゼロではありませんが、家賃保証会社にとっては譲歩するメリットはほとんどないので、やはり相談するなら訴訟前の方がベター。裁判で結果が出てしまえば、入居者は退去せざるを得ません。

家賃保証会社の業務範囲

一般的な家賃保証では、家賃保証会社が対応できるのは滞納家賃の催促であり、賃貸借契約の解除は契約上の貸主である物件オーナーや賃貸管理会社になります。ただし、過去の事例をさかのぼると、契約内容によっては家賃保証会社による賃貸借契約の解除が可能と判断されたケースもあります。

自力救済とは

家賃の滞納が起こったとき、法律の手続きをとらず、実力行使をもって解決しようとすることを「自力救済」と言います。自力救済は借主の権利を無視した不法行為にあたります。これは、「権利実現のために強制力を行使する場合には、原則として裁判などの法的手続きを通じて行わなくてはならない」という自力救済禁止の原則によるものです。

自力救済を行って訴えられると罰せられる可能性が高く、中には慰謝料請求が認められた判例もあります。家賃滞納が発生しても、自力だけで解決しないように注意しましょう。

自力救済と見なされるのは、以下のような行為です。

深夜や早朝の訪問や電話

家賃を滞納している人に対してオーナーが督促をすること自体は正当ですが、おおむね20時から翌朝7時の間である深夜や早朝に電話をしたり訪問したりすると、不法行為とみなされます。

同じ日に何度も訪問・電話をする

数時間以内に何度も電話する、許可なく1日に訪問するなどの行為も行ってはいけません。深夜・早朝の電話や訪問と同様に、脅迫じみた督促とみなされます。

玄関やポストへの張り紙

玄関やポストに張り紙で督促を行う行為も違法です。賃借人が滞納していることを周囲の第三者に知られるからで、貸金業法第21条で禁止されています。大声による督促などはもってのほかです。

このような行為は悪質とみなされる可能性が高く、慰謝料や損害賠償請求に発展しかねないので、決して行わないようにしましょう。

e-Gov法令検索「昭和五十八年法律第三十二号：貸金業法」（https://elaws.e-gov.go.jp/document?lawid=358AC1000000032）

連帯保証人以外への督促

賃借人の親族など、たとえ滞納している人に近しい人物であっても、連帯保証人ではない人に対して督促をしてはいけません。こちらも貸金業法で禁止されている行為です。

賃借人の学校や職場への連絡

家賃を滞納している人の学校や職場に連絡をして督促する行為も違法です。玄関やポストへの張り紙同様、債務に関する事実を周囲の第三者に知らせる行為となり、貸金業法で禁じられています。

合鍵などでの無断入室

家賃を滞納しているからといって、合鍵を使ってオーナーが無断で立ち入りしてはいけません。たとえ物件のオーナーであっても刑法上の「住居侵入罪」に問われて罰せられる可能性があります。

無断での家財処分

「家賃を払わないのなら追い出したい」「今すぐにでも出ていってもらいたい」と思う気持ちは分かりますが、滞納者の部屋にある家財や物を勝手に処分したり持ち出したりしてはいけません。オーナーが所有する物件であっても自力救済にあたります。

場合によっては器物損壊罪や窃盗罪に問われる可能性もあるため、絶対に行わないようにしましょう。

無断で部屋の鍵を交換する

無断での家財処分と同様、滞納者の部屋の鍵を交換するのも違法行為です。借主の物件の使用を阻害するとみなされ、自力救済にあたります。

たとえ「家賃滞納の際には賃貸人が鍵を交換できる」という契約書を交わしていても、このような契約内容は無効になる可能性が高いです。実際に、「家賃滞納の場合は鍵を交換可能」という賃貸借契約に基づいて鍵を交換した事例では、借主と管理会社に損害賠償が命じられています。

勝手に入金約束を取り付ける

管理会社を通さず、物件オーナーと滞納者との間で勝手に話し合って入金約束を取り付ける行為もリスク大です。オーナーに対して入金約束をしていることを知らずに管理会社が取り立ててしまうと、さらなるトラブルに発展してしまう可能性があります。

オーナーの判断だけで勝手に債権の回収をしようとせず、管理会社に任せるのが賢明です。

契約解除する条件は厳しい！貸主にとって家賃保証会社によるトラブル回避は重要

貸主にとって、家賃滞納は頭の痛いトラブルです。できることなら、家賃滞納を繰り返す入居者にはすぐにでも出て行ってもらって、新しい借主を入れたいものでしょう。

しかし、いくら家賃を滞納している借主でも、すぐに賃貸契約を解除できるわけではありません。入居者が生活の基盤となる家を簡単に失うことがないよう、法律上はどちらかといえば借主に有利となっているのです。そのため実際に退去してもらうまでには、さまざまな条件をクリアした上で、さらに煩雑な手続きが必要になります。

でも事前に家賃保証会社と契約していれば、家賃滞納トラブルが起こったときでも貸主が手を煩わされることはありません。家賃の請求を行うのは家賃保証会社で、貸主には家賃保証会社が賃料を立替え払いします。

もし家賃保証会社と契約していなかった場合、どんな手続きが必要になるのか見てみましょう。

3カ月分以上の家賃滞納がないと、契約解除は難しい

ほとんどの賃貸契約書には、「家賃滞納があった際には賃貸契約を解除する」という条件が盛り込まれていることと思います。口約束で貸してしまったなど、賃貸契約書がない場合にはさらに契約解除が難しくなるので、物件を誰かに貸す際には必ず契約書を作っておきたいものです。

賃貸契約書は、法的な拘束力をもっています。契約書に書かれていることに違反した場合は、「債務不履行」として契約解除を申し入れることができます。

ただし賃貸契約は、商品の売買のような1回限りの契約とは違い、もっと高度な信頼関係の下に結ばれていると見なされています。そのため、家賃を1回滞納したくらいでは、契約を解除することはできません。

法律的にはっきり規定されているわけではありませんが、少なくとも3カ月程度の家賃滞納があって、初めて「貸主と借主の間の信頼関係が壊された」と考えられています。

つまり、賃貸契約を解除するには「賃貸契約書が整っていること」「3カ月以上の家賃滞納があること」の2つの条件を満たしている必要があるのです。

賃貸契約解除を申し入れる前に予告しておく

3カ月分の家賃滞納で賃貸契約解除の申し入れができるといっても、それまでに1度も支払いを求めないわけにはいきません。まずは口頭で、それでも支払いがなければ書面で、家賃の支払いを求めていきます。もし家賃の支払いを求める裁判になった場合、適切に請求をしていないと貸主にとって不利になることもあります。

家賃滞納が3カ月を超えた場合、まずは書面で「一定期間内に滞納分を支払わなければ、賃貸借契約を解除します」という通知を行います。いつ通知をしたのかを明確にするため、配達証明付きの内容証明郵便で送付します。

この通知での「一定期間」というのも、法律で決められているわけではありません。少なくとも1～2週間程度はとっておいたほうがいいでしょう。あまりに期間が短かったり、契約解除の予告をしなかったりすると、裁判になった場合に不利になることも。

期限を過ぎても支払いがなかった場合には、さらに「賃貸契約を解除します」という通知を出さなければなりません。これも配達証明付きの内容証明郵便で送付しておきます。 

この時点で借主が滞納分を支払って退去してくれるならば、何の問題もありません。滞納分の支払いがない場合は支払いを求める訴訟、退去してくれない場合は不動産明渡しを求める訴訟を起こすことになります。

訴訟を起こしても、退去してもらえないことも

訴訟を起こせば、ほとんどの場合は訴えた貸主側の勝訴となります。しかし、訴訟を起こしてから判決が確定するまでには、少なくとも1カ月半はかかってしまいます。もし借主が判決に不服申立てをすると、高等裁判所で控訴審を行うこととなります。

また判決が確定しても、借主が従わず居座り続けることも。そうなると今度は、裁判所で強制執行の手続きをとらなければなりません。

こういった期間まで含めると、最初に家賃滞納があってから実際に退去してもらうまでに、半年以上かかってしまう計算になります。

貸主にとって賃貸契約のトラブルは、なるべく早く解決したいもの。借主との間に家賃保証会社をはさむことで、契約書の不備も防げますし、強制執行のような大きなトラブルに発展するリスクも少なくなるのです。

少額訴訟とは

少額訴訟とは、60万円以下の金銭訴訟のことで、簡易裁判所によって行われます。少額訴訟は原則として1回で審理が完了するため、ただちに判決が言い渡されるのが特徴です。

被告が審理の当日に出廷せず、答弁書も提出しない場合、原告の主張が認められ、被告に対して家賃の支払いをするよう判決が出ます。一般的な民事訴訟と同じように、被告が引き続き家賃を支払わない場合、裁判所に申し立てれば差し押さえなどの強制執行ができるようになります。

長引く裁判を避けるには、滞納額が60万円を超えないうちに少額訴訟で解決を図るのもひとつの手です。

少額訴訟にはリスクもある

少額訴訟は短時間で解決できる法的処理ですが、メリットだけではありません。

被告が通常の訴訟による裁判を求めたり異議申し立てを行ったりすると、通常訴訟に切り替えて再び審理を行わなくてはなりません。通常訴訟に切り替えるとなると、少額の滞納分を取り立てるために、弁護士費用や裁判、さらなる時間を要してしまいます。

被告の対抗手段として異議申し立てや通常訴訟の要求が行われる可能性もゼロではないため、金銭的・時間的な打撃を受けるリスクがないわけではない点は、十分に留意しておきましょう。

また、少額訴訟は同じ簡易裁判所に申し立てできる回数が「年間10回まで」と決まっています。物件に滞納者が多い、たびたび滞納されるといった場合、一年を経過しないと少額訴訟ができなくなる点には注意が必要です。