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注意するべき契約内容に関連する事項を解説

家賃保証会社を利用すると、連帯保証人を準備できない入居者を安心して入居させられるので、空室率増加のデメリットを減らせます。

賃貸ポータルサイトの調査では、賃貸で半数以上が保証会社を利用している調査結果があるほど、オーナーにとっては利用を必ず考えて良いともいえます。

しかし、本来オーナーが払ってもらうべき費用をすべて保証してくれるとは限りません。契約内容はしっかり確認した上で保証会社を選ぶようにしましょう。

家賃の代位弁済の方法の確認

入居中は家賃の心配がないと思ってしまいがちですが、もし滞納があった場合、保証会社から支払いをしてもらうには手続きが必要なケースがあります。

代わりに保証会社に支払ってもらう、代位弁済をしてもらう際にはどのような方法でオーナーへ入金になるのかを事前に確認しましょう。

滞納を確認せず振り込まれる自動振替型

自動振替型は、家賃の引き落としをオーナーが行うのではなく、保証会社が家賃の引き落としをする設定で、引き落とした家賃は後日決められたスケジュールでオーナーに振り込まれます。

この支払い方法であれば、入居者から引き落としができなかった場合でも、自動的に保証会社が建て替えとして通常通り送金を行い、オーナーに代わり入居者へ集金を行います。

代位弁済型は免責期間内に連絡が必要

代位弁済型は、オーナーが直接入居者から振り込みをしてもらったり、引き落としを設定するなど、集金方法に保証会社を挟みません。そのため、入居者の滞納があっても保証会社が滞納に気付けない場合があります。

代位弁済には、保証会社への連絡が必要ですが、代位弁済の免責期間が設定されているとその期間内に連絡をしなければいけません。

1週間程度しか期間がなく、更に手続きはFAXのみの場合もあり、この免責期間を過ぎてしまったばかりに代位弁済を受けられないケースが出てくることがあります。

これを避けるためには必ず期日に振り込みや、引き落としがされているか確認し、入金がなければ保証会社に連絡をする業務が毎月発生してしまいます。

ただ、もし間にサブリースなどで管理会社が入っていれば通常は管理会社が対応してくれます。　

上限期間は通常1・2年

賃貸保証会社の上限となる期間はおおよそ1・2年で設定されています。

しかし、まず1ヶ月滞納が発生した時点で家賃回収業務を行ってもらうこととなり、滞納期間が3ヶ月を迎えた時点とオーナー、保証会社、入居者で退去の相談などを検討することになりますので、あまり期間が長期間設定されているかは考えずともよいでしょう。

上限金額よりも、退去時の費用が保証の範囲内かどうかをみるべきです。

家賃以外の諸費用の補償範囲も確認を

家賃保証と一口にいっても、実際に入居者がオーナーや管理会社に支払う内容は家賃のみとは限りません。

その他の諸費用も保証の範囲内であるかを確認しておかなければいけません。

家賃と同等に近い共益費は通常対象内

初期費用を抑える目的や、家賃を安い印象を与えるために、家賃を安めにして共益費を高めに設定しているオーナーもいます。

一般的に共益費は、保証対象となりやすいですが、共益費を少し高額に設定している場合、滞納した際の代位弁済に共益費は含まれる部分は重要となりますので念のため確認をしておきましょう。

家賃と一緒に支払う水道光熱費

家賃と一緒に支払う費用でも、使用状況によって変動する「水道代」や「光熱費」は、保証会社によっては対象外のケースもありますので注意が必要です。支払いの割合として大きくなっている場合には、保証対象としている保証会社を選ぶ方が安心です。

滞納されやすい更新料の対象可否は重要

地域によっても異なりますが入居を続ける場合、1・2年ごとに更新料を設定しているケースもあり、この更新料が保証に含まれるかどうかは保証会社によって異なり、重要な部分です。

理由としては、高額な支払いとなるために家賃に比べ支払いが遅れる人が多くなりがちなためです。

また、賃貸を利用している人の中には、この更新料を払うことを不服と感じている人も多く、借地借家法で賃貸の更新の支払い義務がない理由から、実際に支払わない人もいます。

しかしオーナーとしては、明記している更新料はやはり回収するべき費用ですので、滞納しがちな更新料が保証対象かどうかは必ず見ておくべき部分です。

退去後の修繕費等も大切なポイント

更新料と同様に、契約内容で重要なポイントは退去後に必要となる費用です。

家賃や更新料と異なり一定額でないことから、家賃以上に費用が大きくなることもあり、リスクが高いとして対象外としている保証会社もあります。

修繕費の種類

主に修繕費用として下記があります。

• クリーニング代
• リフォーム代
• 残物処理費用
• 鍵交換費用

これら修繕費は対象となっているケースでも、上限金額が決められていたり、事前説明がされていないものは保証対象外な条件がついていることもあります。

その他の退去に関わる費用

退去の際にかかるのは修繕費用だけとは限りません。事前に決められた期間よりも早く退去した場合の「早期解約」や「退去予告義務の違約金」、また家賃回収のための「裁判費用」なども発生することもあります。

オーナーによってはそこまで気にしない費用となりますが、家賃滞納割合が増えている現在では、対象外かどうかは確認しておくべき部分でしょう。

保証会社の取り分となる保証の委託や更新料も要確認

保証会社は入居した際の「保証委託料」や、更新時の「年間保証の更新料」などを収益としているため発生するのは当然ですが、これらはオーナーの直接的な負担になる金額ではありません。

現在は、保証会社の利用が広まってきて入居者にも認知されていますが、部屋を借りた経験が少ない人にとっては、高額な保証料を払う保証会社の利用自体を不服に思う方もいるのです。

この委託料のため初期費用が上がることで、入居を見送る人もいることを忘れないようにしましょう。

相場としては家賃一ヶ月分の30%～100%で、同じ保証会社でも家賃によって変動するケースもあり、家賃が高額であれば委託料の割合が低めに、家賃が安めであれば割合が高めになる傾向があります。

高所得者向けの賃貸であればあまり気にならないかもしれませんが、初期費用が安いことを売りにしている場合、この金額は重要になってきます。

100％だとするとオーナーの取り分ではない家賃一ヶ月分を初期費用として更に支払ってもらうことになり、敷金礼金0円としているのにこの保証委託料がネックになります。また、借り手がつきにくくなってしまうことがありますので、金額がどのくらいなのかも見ておくべき契約内容です。