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賃貸アパート契約時の保証人の選び方・家賃保証会社の利用手順

アパートを契約するときには、保証人が必要ですが、もちろん誰でも保証人になれるわけではありません。必要な条件を満たすことが求められます。また最近では、家賃保証会社を利用することを義務付けしている物件も増えています。保証人になるための条件や、家賃保証会社の利用の流れをご紹介します。

保証人や家賃保証会社を利用する理由

アパートなどの賃貸物件を契約するにあたって、契約者本人だけでなく保証人を立てるか、家賃保証会社を利用することが求められます。契約者本人だけでは、契約ができないのです。これは、契約者が万が一家賃を滞納した場合に、未払いになった家賃を回収する保証を用意するため。どちらも、滞納のリスクに備えたものになります。

物件のオーナーにしてみると、家賃が入らないことは不動産経営において最大のリスクです。そこで、保証人や家賃保証会社の利用を義務付けて、リスクを最大限軽減しているのです。

連帯保証人と保証人の違い

アパートの賃貸契約で必要になる保証人は、「連帯保証人」というもので、通常の保証人ではありません。保証人の場合には、滞納された家賃の支払いを求められたときに、契約者に請求することや借主の所有している財産の差し押さえを要求できます。そのため、保証人が必ずしも家賃を立て替える必要はありません。

しかし、連帯保証人になっているなら、契約者と同じ義務が発生します。それで家賃滞納などがあり、貸主から支払要請があればすぐに支払う必要があります。物件のオーナーはもし滞納がある時に、すぐに請求することが可能になるのです。そのため、賃貸契約ではより責任の重い、連帯保証人を立てることが必要になります。

家賃保証会社の義務付け物件が増えている

最近では、物件の契約時に家賃保証会社を利用することが、求められている物件も数多くあります。契約者本人や連帯保証人のどちらからも滞納家賃を回収できなかった場合にリスクを回避するためです。また住み方が以前と異なっており、連帯保証人を立てることが難しいケースも増えてきたことも背景にあります。

そのため、家賃滞納リスクに備える方法として、家賃保証会社の利用を望んでいるオーナーや管理会社が多くなっているのです。物件を探している段階で、連帯保証人を立てることができる物件なのか、また家賃保証会社への加入が義務になっているのか不動産会社に聞いておきましょう。

保証人を用意するなら条件を満たす人を選ぶ

連帯保証人を立てる場合には、条件を満たしている人に依頼しなければなりません。基本的に、連帯保証人は契約者本人に近い親族に依頼します。親や兄弟に依頼して、連帯保証人になってもらうことがほとんどでしょう。

また別の点として、遠方の親族には連帯保証人にできないケースがあります。契約者が滞納した場合でも、遠方に住んでいる連帯保証人からは滞納家賃を回収できない可能性があるからです。オーナーはできる限りリスクを減らしたいと考えているので、遠方の場合には審査に通るのが難しいでしょう。

また、当たり前はありますが、一定の収入が必要です。契約者と同じ程度の収入か、それ以上の収入が必要でしょう。○○円以上という明確な基準はありませんが、支払い能力があるとみなされる経済能力が求められます。

家賃保証会社とは？

家賃保証会社は、家賃を保証するための物件のオーナーのリスクを軽減してくれる会社です。また連帯保証人を立てられない場合でも、物件を契約するためのサービスでもあります。どのような役割をして、どのようなメリット・デメリットがあるのか見ていきましょう。

家賃保証会社の役割

簡単に説明すると、家賃保証会社の役割は「連帯保証人の代行」をします。連帯保証人がしている最大の役割は、家賃が滞納されたときに補償すること。家賃保証会社の最大の役割は、この点にあります。

さらに項目別にご紹介します。

• 家賃滞納の保証
  契約者本人が滞納した場合に、家賃保証会社はすぐに家賃の立替を行います。その後、契約者本人に支払いを請求します。どのように家賃を保証するのかは、会社によって異なります。
• 賃料回収代行
  貸主に代わって、家賃保証会社が毎月の家賃を集めます。
• 原状回復費用負担
  入居者が退去したときに、次の入居者を募集するために原状回復にかかる費用を負担する可能性もあります。残置物があるなら撤去したり、内装の修復なども含まれます。

家賃保証会社を利用すれば保証人が要らない

家賃保証会社の利用するメリットは、連帯保証人が見つけられないときでも賃貸契約ができることです。親が高齢になっており、年金生活をしていたり、家族が外国に滞在しているなどしたりすると、連帯保証人が誰もいないということもあるのです。またアルバイトなどで、定職についていない場合でも、入居審査に通りやすくなります。

さらに、家賃保証会社を利用により、敷金が減ることもあるので、初期費用を抑えられるのもメリットです。このように、家賃保証会社を利用することは、契約者にとってもメリットをもたらします。

定期的に費用が発生するのがデメリット

連帯保証人が不要になりますが、定期的に費用が発生するデメリットも考える必要があります。物件契約時には、敷金や礼金、さらには仲介手数料などの他に、保証料が必要です。また更新の際に、契約時よりは安い値段であっても更新料が必要になります。

契約時の保証料や更新時だけでなく、毎月賃料の1から2％が月額保証料として引かれていることもあります。保証会社によって費用が異なりますので、契約時にチェックするようにしましょう。

家賃保証会社を利用する流れ

賃貸物件を契約する際に、どのような流れで家賃保証会社を利用するのでしょうか？一般的な家賃保証会社を利用する大まかな流れは以下の4ステップです。をご紹介します。

1. 書類審査
2. 物件確認
3. 本人確認
4. 審査結果通達

各項目について、詳しく解説していきます。

1：書類審査

物件への申し込み書類とは別に、家賃保証会社への申込書を記入が必要です。オーナーによる入居審査と、家賃保証会社の審査の両方を用意する必要があります。事前に準備するものとして、運転免許証や源泉徴収書など、身分や収入を証明できるものを用意しましょう。

審査では、職種や雇用形態を確認し、支払い能力があるのか、また未払いになった場合に回収できる人なのかが確認されます。過去の滞納履歴もチェックされるので、過去に滞納があった場合には審査のチェックが厳しいものとなるでしょう。

2：物件確認

契約者の確認だけでなく、物件の賃料や管理会社の確認も行われます。例えば、契約者の年収と物件の賃料が釣り合っているかなどです。一般的には、月収の3分の1程度が基準になりますが、審査基準が厳しい家賃保証会社もあります。

3：本人確認

契約者本人が記載した、緊急連絡先や連帯保証人に電話連絡がいきます。家賃保証会社を利用する意向と連絡先の確認のためです。緊急連絡先や連帯保証人担ってくれた方には、賃貸物件を借りようとしている旨を伝えておくことでスムースに対応してもらえるでしょう。

4：審査結果通達

審査が行われた後に、審査結果が通達されます。

家賃を滞納したらどうなる？

万が一家賃を滞納した場合に、どのようになるのでしょうか？

契約解除予告状が届く

家賃を滞納すると、まず家賃保証会社は電話や訪問で家賃を支払うように促されます。その後、滞納から1か月後には内容証明郵便にて、契約解除予告状が送付。この予告状を受け取ったタイミングで、内容を確認したとみなされます。

明け渡し請求の書類が届く

内容証明郵便にて、契約解除予告状が送られてから、2～3か月後には、契約解除と明け渡し請求の書面が郵送されます。これにて契約は解除されるので、物件を引き渡さなければいけません。

誠意をもって対応すれば問題ない

万が一滞納してしまった場合でも、一度の滞納だけでは強制退去にはなりません。また、脅迫じみた取り立てがあるわけでもありません。

連絡があったならすぐに反応し、家賃催促の電話に出て、支払い可能な日付を伝えましょう。滞納した場合に、一番してはいけないことは「対応を先延ばしにすること」です。電話連絡をすぐにするようにしておき、良い心証を与えられるようにしましょう。

まとめ

オーナー側のリスクを軽減するためにも、一般的になっている家賃保証会社の利用。連帯保証人を立てられるのであれば、費用が発生するというデメリットはありますが、家賃保証会社の利用が義務付けられている物件も多くあります。上手く利用すると、双方のメリットにつながる家賃保証会社は、どのような条件なのかをよく確認しておきましょう。