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家賃保証とは？家主・入居者を支える仕組みやメリット

このカテゴリーでは、メリットやデメリット、信託スキームなどをわかりやすく説明しつつ、家賃保証会社とはどのような仕組みかをまとめてみました。

3つのサービスに分類できる家賃保証とは

家賃保証とは、“家賃債務保証”、“サブリース（一括借り上げ）”、“空室保証”を指します。借主の賃料滞納時の入金を保証する家賃保証サービスという意味では、家賃債務保証が当てはまりますが、不動産関連には複数の保証サービスがあります。

その中で、家賃保証会社が提供する家賃保証サービスはどういったものかを理解する上で、以下の3つのサービスについてまずは概要を理解しておきましょう。

家賃債務保証とは

一般的に家賃保証会社が提供する家賃保証サービスを意味するのが、この家賃債務保証。もともとは賃貸借契約をするにあたって連帯保証人を用意できない人向けに、専門企業である家賃保証会社が保証人となることで、入居手続きをスムーズにしようという意味合いで生まれたサービスといえます。

仕組みとしては、入居者が家賃滞納をした場合、家賃保証会社がその分を立て替えて物件オーナーや物件管理会社に家賃を支払うもので、貸主側にとっての家賃滞納リスクをカバーするものです。家賃保証会社は入居時や更新時などに保証料を受け取りますが、これらの費用は入居者が負担することになります。

近年はこうした家賃保証サービスを利用するのが必須となっている物件も増えていて、保証内容や保証料など家賃保証会社による違いも見られます。

サブリース（一括借り上げ）とは

サブリース方式や一括借り上げ方式と呼ばれるのは、物件オーナーと不動産管理会社が一棟まるごと賃貸契約をして、不動産管理会社がそれを入居者に転貸する方式を指します。契約期間中、物件の中に空室があったとしても物件オーナーには定められた家賃収入が入ってくるため、これも一種の家賃保証ともいえるわけです。

この場合、物件オーナーに入ってくる家賃収入は賃貸管理に必要な経費なども含めて不動産管理会社の利益分が引かれるので、市場価格よりは低くなりますが、賃貸経営全体で見るとリスクや手間がなく安定収入が得られる契約形態ともいえるわけです。

なお、入居者との関係では、不動産管理会社が家賃保証会社の利用を条件としていることもあります。滞納家賃の回収に関連するコストや手間、リスクなどは不動産管理会社にとっても大きなものなので、この部分を家賃保証会社にアウトソーシングするのもけして珍しいケースではありません。

空室保証とは

これは文字通り空室になった場合に保証会社が一定の割合で家賃を保証してくれるというサービスで、物件オーナーが保証会社に保証料を支払って、空室リスクに備えるというもの。家賃保証の一種ではありますが、滞納家賃を保証するものではありません。また、サブリースとの違いでいえば、物件管理にはノータッチなので、賃貸経営という意味で物件オーナーに入ってくる収益は高めにはなりますが、賃貸管理サービスとの併用になるのが一般的です。

ということで、当サイトで取り上げる家賃保証は家賃保証会社が提供する家賃債務保証というサービスを意味しています。

これだけは知っておきたい家賃保証会社に関する基礎知識

近年は家賃保証会社の利用が条件となっている物件も増えてはいますが、不動産業界全体で見ると家賃保証会社は比較的新しいところが多いのも事実。そこで、家賃保証会社を利用するにあたって知っておくべきポイントを以下にまとめてみました。

家賃保証会社を利用するメリットとデメリットとは

物件オーナーや物件管理会社といった貸主から見た場合、家賃保証会社を利用することは複数のメリットがあります。

• 家賃滞納を保証してくれる
• 保証人を用意できない入居者も含めて入居促進になる
• 家賃保証会社が入居者審査をしてくれる
• 入居者への催促や回収の手間がかからない
• 滞納から明渡しまでの費用をカバーしてくれる

これらのメリットに加えて、貸主側は保証料を払うわけではないこともあり、家賃保証会社利用を必須とする物件が増えているわけです。

ただし、デメリットもないわけではありません。それは家賃保証会社の倒産リスクです。過去には比較的大手に分類されていた家賃保証会社が倒産したというケースもあり、この時は貸主側にも被害が及んだようです。この家賃保証会社の倒産リスクに対する備えとしては、後述する信託スキームなどが注目されています。

家賃保証会社の仕組みとは

まず、家賃保証会社の主要サービスとなる滞納家賃の保証の仕組みについて説明します。

通常は貸主が用意した口座に家賃を振り込む契約の場合、家賃滞納が発生したら、貸主はその報告及び請求を家賃保証会社に対して行います。それによって家賃保証会社は家賃の立替支払をすることになり、これを代位弁済といいます。入居者への連絡や滞納家賃の回収などは家賃保証会社が行うことになります。

一方、家賃の回収代行も合わせて請け負う家賃保証サービスの場合、滞納の有無に関係なく貸主側には毎月決められた期日に家賃が入金されます。家賃保証会社は滞納があれば入居者に連絡をとるのは同じですが、貸主側の手間はより軽減されます。

なお、保証範囲は家賃保証会社や用意されているプランなどによって異なりますが、滞納が続いて明渡しとなった場合、明渡しまでにかかる費用などもカバーしているサービスが複数あるので、家賃保証サービスを利用する場合、細かな条件まできちんとチェックして比較検討することをおすすめします。

家賃保証会社の倒産リスク対策となる信託スキームとは

信託スキームとは信託口座で家賃など物件の金銭管理を行う方式。これは家賃保証会社の資金とは独立した口座となるため、万が一家賃保証会社の資金繰りが悪化したとしても、信託口座の資金は守られるというもの。上で触れた家賃保証会社の倒産リスクに対する備えで、複数の家賃保証会社が導入しているサービスです。

家賃保証会社を利用するまでの流れ

ここでは、家賃保証会社を利用するまでの流れについてお伝えします。

一般的に、家賃保証会社利用の流れは以下のように進みます。

• 書類審査
• 対象不動産と管理会社の審査
• 連絡先確認
• 審査結果連絡

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

書類審査

個人の場合は運転免許証等の本人確認書類や源泉徴収票、確定申告書などの収入証明書類、法人の場合は商業登記簿謄本、決算書、事業計画書などの書類を提出し、書類審査を受けます。なお、書類審査では主に職種や雇用形態、勤続年数、年齢、収入、過去の滞納履歴などを重点的に見られる傾向にあるようです。

収入については、源泉徴収票や確定申告書でチェックされますが、単に収入の額を見るだけではなく、継続して収入を得られるのかどうかもチェック対象。決して年収が低くなくとも、フリーランスやアルバイトでは審査に不利になりやすいですし、一方で上場企業の会社員等であれば例え年収は低くとも高い評価を受けやすいです。

職種では水商売等はマイナスになりやすく、学生の場合は親(保証人になれば)の職業なども見られます。

また、保証会社は家賃滞納者のデータベースや携帯料金遅延に関するデータベース、全銀協やCIC、JICCなどの信用情報を参照し、過去の滞納履歴などの情報もチェックします。

これらのデータベースに滞納履歴があると、審査にマイナスとなります。ただし、正当な理由があるときはその旨を事前に伝えることでプラスに働くこともあるようです。

その他、不要家族の有無も審査で見られることがあります。扶養家族がいればそれだけ生活費や教育費等がかかるためです。

対象不動産と管理会社の審査

申込者だけでなく、対象の不動産やその管理会社に対しても審査が行われます。

具体的には、家賃の額等が見られますが、家賃の額そのものが見られるというより、申込者の収入に対する家賃の比率が見られることになります。

目安としては、30%以下が望ましいです。また、クリアしていれば審査に通りやすくなりますが、比率はクリアしていても家賃の額が高ければ、それだけで審査にマイナスな影響を与えることがあります。

一般的な保険保障会社の目安を早見表としてまとめてみましたので、ぜひ参考にしてみてください。

年収	家賃上限目安
200万円	5万円
300万円	7.5万円
400万円	10万円
500万円	12.5万円
600万円	15万円
700万円	17.5万円
800万円	20万円

連絡先確認

連絡先確認として、申込書に記入した申込人本人の連絡先や、勤務先への在籍確認、連帯保証人がいる場合には連帯保証人への確認が行われます。

電話での確認内容は家賃保証会社を利用についての意思確認と、連絡先に間違いがないかを見られる程度です。電話に出られないと審査にマイナスとなる可能性もあるため、記入した人には電話が来る旨を伝えておくようにしましょう。

その他、勤務先への在籍確認では、「本当は最近まで勤めていたけどすでに退職している勤務先ではないのか」、「小さな会社を大きな会社と偽って申請していないか」などが確認されます。

また、連帯保証人は、申込人が家賃を支払えない場合、代わりに家賃の請求がなされる強力な契約形態です。安定した収入がある方を連帯保証人にできれば審査に大きなプラス要素となります。そのため、連帯保証人になることについても間違いがないかどうかも確認されます。

審査結果連絡

上記、申込人本人の審査や物件、管理会社の審査、連絡先確認が行われた後、それらを総合的に判断して審査結果が伝えられます。

審査結果は単に承認、否決するだけではありません。敷金を上乗せしたり、連帯保証人を追加したり、家賃を年間払いしたりすることで家賃保証を利用できる「条件付き審査承認」もあります。

仮に、そうした条件の提示がなかったとしても、家賃保証を諦めたくない時はそれらの条件を申込人側から提案してみるのも無駄ではないでしょう。

家賃保証会社のことがもっとわかる役立ち知識

具体的にどのような家賃保証会社を選ぶのがいいか、詳細ページでは以下の4つのテーマで解説しています。

家賃保証会社の選び方

家賃保証会社を比較検討するにあたって家賃保証サービスの主なポイントなるのは4つ。保証内容、立替日数、経営状況、信託スキームです。

この4つは、保証内容の手厚さ、滞納発生時の対応スピードの早さ、企業としての信用度、倒産リスクへの備えといった点を比較するのに役立ちます。入居者から見た家賃保証会社選びなら主に保証料の金額ということになるところ、物件オーナーや物件管理会社の立場で見るなら、サービスそのものだけでなく、財務基盤の確かさといった企業体質などにも着目する必要があるわけです。

家賃保証会社の選び方について詳しく見る

契約内容や保証の範囲

家賃保証サービスの保証範囲は家賃に限定されるわけではありません。家賃保証会社やプランによる違いもありますが、基本となるのはまず、家賃とともに毎月支払われる費用です。共益費・管理費や駐車場料金なども含めて立替支払してくれるサービスは珍しくなく、ディテールの違いまで確認して、物件に合うサービスを選ぶのがいいでしょう。

それ以外の主な比較ポイントとしては、更新時の費用、退去後の残置物撤去費用や原状回復費用、訴訟に至った場合の費用などが保証されるかどうかを確認します。

家賃保証の代表的な契約内容やサービスを見る

協会・団体の特徴

家賃保証の業界団体には日本賃貸住宅管理協会（JPM）、全国賃貸保証業協会（LICC）、全国保証機構（CGO）といった3つの組織があります。これらは、加盟企業が業務を健全に行うための自主ルールを策定、違反のないように努めていたり、入居者の滞納情報などを共有するデータベースを運用するといった活動をしています。家賃保証会社の社会的信頼度を推し量るひとつの指標として、こうした業界団体に加盟していることも意味があるといえるでしょう。

家賃保証会社が加盟する団体や教会を見る

家主をサポートする保証

当ページでもその概要を解説していますが、詳細ページでは家賃債務保証、サブリース（一括借り上げ）、空室保証の3つについて、物件オーナーにとってどのようなサポートになるのかをより詳しく説明しています。

家賃保証、サブリース、空室保証の違いや特徴を見る

警察と共に入居者の安否確認も代行してくれる家賃保証会社

家賃の滞納が起こる原因には、さまざまなものがあります。うっかり入金を忘れてしまっただけならいいのですが、病気や事故などで家の中で倒れてしまい、誰にも気づいてもらえないままになっているといった場合もあります。

入居者が会社員なら、「無断欠勤をしていて、電話をかけても通じない」といったことで、異常があればすぐに気づくでしょう。貸主や管理会社がスペアキーを保管しているのであれば、鍵を開けて部屋の中を確認することもできます。

しかし、そう簡単に家の中に入って安否確認をするというわけにはいきません。いくら住居自体は貸主の持ち物だと主張しても、入居者に無断で家の中に入れば住居侵入罪に問われてしまいます。

不法侵入にならないようにするためには、「安否確認のため住居に立ち入る」という正当な理由と手続きが必要になるのです。

では、貸主自身が住居に立ち入り、入居者の安否を確認する場合の流れを見てみましょう。

入居者の安否確認は呼びかけや電気・ガス・水道メーター調査から

まずは住居まで足を運んで、ドアベルを何度も押す、玄関ドアをノックする、入居者の名前を呼ぶといった手段で呼びかけます。呼びかけても応答がなかった場合は、外から部屋を覗いてみます。部屋の中がすべて見えればいいのですが、カーテンなどで確認できないこともあります。

そうした場合、すぐに鍵を開けて部屋の中に入ることはできませんよね。そのときたまたま留守にしているだという可能性もあるからです。確実に安否を確認するポイントとしては、電気・ガス・水道のメーターがあります。この数値を確認し、メモをする、写真に撮るなどして控えておきます。

外出しているかどうかの確認のため、玄関ドアと建具の隙間にメモ用紙を挟んでおくという方法もあります。ドアを開ければメモ用紙が落ちるので、外出から戻ってきた場合は確実に気づいてもらえます。

ここまでは、安否確認の準備段階です。準備が整えば、入居者からの連絡を待ちましょう。それでも連絡が来なかった場合は、3～4日後に再び現地に足を運びます。改めてドアベルなどで呼びかけを行い、返答がなければ外から確認します。カーテンの状態などに変化があれば帰宅しているという証拠ですから、入居者はただ留守にしているだけということになります。

外観の変化もなかった場合は、メーターの数値を確認しましょう。電気は冷蔵庫などの待機電力でも使用するので、部屋にいない状態でも多少は動いています。しかし、ガス・水道は使われない限りメーターは動きません。もし変化がない場合は、室内で倒れている可能性があります。

そこで初めて、警察に連絡することになります。

警官への連絡が必須。手間と時間が必要な安否確認の手続き

警察に連絡すると、さまざまな事情を聞かれることになります。

• 現地の住所・建物名・部屋番号
• 入居者の氏名
• 賃貸契約の状況
• 連絡が途絶えている期間

このような聴取にはすぐ答えられるように、賃貸契約書や、最初に現地を訪れたときのメモなどを用意しておく必要があります。

そして警官立ち会いのもと、現地へ赴きましょう。場合によっては、入居者の連帯保証人にも立ち会いを依頼します。現地で落ち合う警官には、事前に連絡した内容を再度聞かれることになります。そのため、関係者であることを証明する賃貸契約書や貸主の身分証明書を持参しなければなりません。

そして、部屋の前で警官がドアベルや声かけなどで呼びかけを行います。それでも反応がなかった場合、はじめて「安否確認のための立ち入りがやむを得ない状況である」と判断されるわけです。警官の指示のもと、カギを開けます。

もしスペアキーを保管していなかった場合は、カギの解錠業者を呼ばなければなりません。その場合、安否確認まではさらに時間が必要になるでしょう。

安否確認の手配から各種サポートを行う家賃保証会社

ここまでの対応をみても、場合によっては入居者とのトラブルになってしまうこともあります。しかし貸主としては、部屋で万が一のことがあれば不動産の価値が下がってしまうこともあるので、確認をしないわけにもいきませんよね。

家賃保証会社の中には、以上のように手続きに手間と時間がかかる安否確認を代行するサービスもあります。そして、たとえば「フォーシーズ」では、入居者へのサポートサービスとして、万が一の場合の安否確認からカウンセリングや食料支援も行っています。

もちろん家賃保証会社が部屋に立ち入る場合には、正当な手段での手続きを済ませ、警官立ち会いの元で行っています。入居者側にとっても安心して暮らすことができる便利なサービスであるといえるでしょう。

残置物撤去の費用を負担してくれる家賃保証会社

室内の残置物の撤去には意外と費用がかかります。身寄りのない入居者が亡くなった場合や、外国人入居者の突然の帰国など、その家財道具の撤去にかかる費用は貸主が支払わなくてはいけません。

室内の残置物の撤去にかかる費用は、地域や依頼先によって差はあるものの5～8万円程度が相場です。これは4トンのダンプカー1台での価格。ワンルームの入居者ならこれで間に合うかもしれませんが、もっと広い部屋の場合、家具やゴミが大量にあるような場合はさらに費用がかかることもあります。とくに長年住んでいた入居者の場合は必然的に室内のものも多くなっており、予想以上に貸主には高額の費用負担となってしまうこともあるでしょう。

貸主はこの残置物撤去費用に加えて次の入居者を迎えるまでに、ハウスクリーニングの費用も支払わなければなりません。

しかし、入居者が保証家賃保証会社のサービスに加入していれば、貸主がこれら費用を支払う必要はありません。高齢者や、身寄りのない人を入居させる際には、この家賃保証会社との契約を必須事項にしておくことをおすすめします。

以下では、残置物撤去の費用を負担してくれる家賃保証会社を一部ご紹介しますので、会社選びの参考にしてください。

承認率98％！保証範囲や割引サービスも充実の「フォーシーズ」

20年近い歴史のある家賃保証会社、フォーシーズ。一般的な賃貸からオフィス、店舗まで、幅広い不動産をサポートしている家賃保証会社となっています。

承認率は98％と非常に高く、入居者も貸主側も安心して取引をすることができます。入居者の職業によっては割引制度も用意されており、入居後の家賃支払い状況によっては更新にかかる費用も割引になります。このように、入居者側にも嬉しいポイントがたくさんあります。

フォーシーズでは保障額の上限もなく、入居者の契約期間を問わず家賃立替の制度が利用可能。オフィスや店舗の高額な家賃も全額サポートしてくれます。

他にもフォーシーズでは、原状回復や万が一の際の法的手続きにかかる費用も負担。もちろん残置物撤去にかかる費用も全て保証範囲です。

多言語で対応！外国人入居者向け「グローバルトラストネットワークス」

外国人入居者とのトラブルが心配ならグローバルトラストネットワークスをおすすめします。外国人入居者とは文化の違いなどからトラブルも起こりやすく、家賃の支払いなども気になりますよね。突然帰国することになれば残置物に関しても費用がかかるでしょう。

グローバルトラストネットワークスなら、英語、中国語、韓国語、ベトナム語など幅広い言語に対応。万が一のトラブルの際も臨機応変にサポートしてくれます。コールセンターもあるので、困ったことがあれば気軽に相談することができます。

また法的手続きにかかる費用、残置物撤去にかかる費用も保証の範囲です。

原状回復に関しての費用のサポートは行っていないので、この点は貸主がしっかり管理することが必要です。

保証上限は短くも業界最大級で信頼ある「日本セーフティー」

ネームバリューのある家賃保証会社といえば日本セーフティーではないでしょうか。業界最大級の事業規模を誇り、多くの方に信頼されています。家賃保証会社の審査は時間がかかることも多々ありますが、日本セーフティーの審査はとてもスピーディーです。さらに割引制度なども充実しており、貸主側にも入居者側にも親切丁寧に対応してくれるでしょう。

日本セーフティーでは法的手続き費用、残置物撤去費用を負担。原状回復費用に関してはオプションでの契約となっていますので、よく入居者と貸主がよく相談したうえで決めましょう。保証期間の上限は24ヶ月と少し短めなので注意が必要です。