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家賃保証会社の選び方

このページでは、保証内容や立替日数、信託スキームといった家賃保証会社の選び方のポイントを紹介します。

滞りなく入金確保できる、家賃保証会社の選び方

物件オーナーにとって家賃保証会社とは、文字通り家賃を保証してくれる存在で、入居者が家賃の支払いを滞納した場合などにその分を立替払いしてくれるというわけです。

すべての入居者が毎月期日までにきちんと家賃を払ってくれれば本来、家賃保証会社というビジネスは成り立たないわけで、年々利用するオーナーが増えていることから、実際の現場でのニーズも高いのでしょう。特に、高齢化が進む日本では保証人を立てられない入居者も増えているため、何かあった時に損をしないためにも、物件オーナーとしてはリスク対策をとっておく必要があるわけです。

そういった意味で、家賃保証会社の選び方で重要なのは滞りなく入金確保できること。それを基本として、4つのチェックポイントを以下に列記しておきます。

保証内容について

家賃保証の内容に関しては、大別すると滞納保証・一括借上げ・空室保証と3つのサービスに分類する事ができます。

ただし一括借り上げ・空室保証については転貸借といって、大家さんやビルオーナーの方が委託料を支払う保険サービスとなり、入居者の方々が家賃滞納した場合に立て替える代位弁済サービスとは異なるので、ここでは一旦除外しておきます。

一般的に家賃保証会社が取り扱っている保証内容とは、保証委託契約型といって入居者が家賃や共益費・契約更新料などを滞納した場合に立て替える代位弁済を行うものです。

先の料金の他にも、水道や光熱費、町内会費やネット料金、残置物の撤去費用や早期解約違約金などがあり、これらをまとめて保証するのが普通になっています。

この保険によって、大家さんやビルオーナーは家賃収入の損失を回避する事ができます。

保証委託料に関しては、入居者の方々が家賃保証会社へ支払うシステムになっています。

つまりオーナーさんが保証会社を依頼しても、一切の費用を自己負担する事がありません。これも家賃保証会社を利用するメリットのひとつです。

ただし保証会社によって保証委託料の設定額がまちまちで、具体的には家賃の30%を保険料とするケースもありますし、入居希望者の多い人気物件であれば50%とか100%を設定するケースもあります。

利用の際はご自分の物件価値を見極め、妥当な料率を提示してくれる家賃保証会社を選ぶと良いでしょう。あまり料率が高すぎると、入居者への負担増となって、結果として入居率が低下する恐れもあります。

その他にも利用価値の高いオプションがあります。万が一に立ち退き要請が必要となった時に、まず心配となるのが明渡訴訟やその為の弁護士費用でしょう。

この費用を相手に請求するのもなかなか大変ですが、保証会社によってはこれら費用の保証もサービス内容に含めている場合があります。

また借り手が退去した後で、物件の原状回復に掛かる費用で問題が生じる事がよくありますが、このハウスクリーニング費用・修繕費についても家賃保証サービスが効くならば安心でしょう。

家賃保証会社を選ぶ際は必ずチェックしておきましょう。

立替日数について

家賃保証加入者が家賃を滞納した時に、家主さんが一番心配になるのが家賃保証会社からの立替え日でしょう。

確実に振り込まれるのは分かっていますが、問題はいつ振り込まれるかという事です。この点では法的な規定がありませんので、立替日数についてはそれぞれの家賃保証会社で確認する必要があります。

そこで立替えがなされるタイミングですが、基本的には家主さんが家賃保証会社へ滞納報告をした以降となります。

ただし家主さんが滞納報告できる期間が決まっていて、一般的には賃料支払日より10～80日目の間といった具合に指定されます。

この報告期間を免責期間と言い、それより早いタイミングでも遅いタイミングでも立替えは無効ですので要注意。つまり家賃保証会社の取り決めた免責期間内に滞納報告をする必要があるのです。

そして滞納報告をしてから実際に支払われるまでにもタイムラグがあります。早いところですと3日以内に代位弁済の振り込みをしてくれますし、遅い場合には報告のあった当月末になる事もあります。

家主さんにとって家賃収入の回収は早いに越したことがありません。この立替日数も選択肢の条件にすると良いでしょう。

経営状況について

家賃保証会社を選ぶ時の基準として、その会社の経営状況をしっかりとチェックしましょう。

その理由は、賃貸上で発生する金銭トラブルを確実に解決するべく、いかなる時でも金銭的な保証をする必要があるからです。

良い家賃保証会社とは無借金経営をキープしている事、かつ営業利益率が良好である事もポイントです。潤沢な資本金を所持している家賃保証会社は信頼する事ができるでしょう。

また、経営状態の良い家賃保証会社なら保証のサービス範囲が広く設定されており、立替日数も短期の事が多く、家主さんとしても依頼しやすいものです。

家賃保証業界のトップブランドをチェックしますと、財務基盤の指標として現預金比率を公表しているところが多く、その比率が100%に近いものほど安全性が高いとされています。

また万が一の備えとして信託銀行を仲介させるシステムを採用し、倒産によるクライアントのリスク回避対策を講じている会社もおすすめです。

この業界はまだ歴史が浅いために、ルール整備や情報共有が不十分とされています。

全国賃貸保証業協会(LICC)や全国保証機構(CGO)へ加盟しているかどうかというのも、家賃保証会社選びの指標となるかもしれません。

独自のルールを作って営業をしている会社には世間のコンセンサスが得にくいケースもありますから、先の団体に加盟して積極的に業界ルール作りに参加しているだけでも信頼に値するでしょう。

この様に家賃保証会社を選ぶ時には、まずその会社の経営状況をチェックする事がポイントです。

滞納等のトラブル時に、必ず金銭的保証を与えてくれる会社でなければ利用する意味がありません。同時に入居者審査において、家賃等の支払い能力がきちんと判断できる家賃保証会社を選ぶ事もポイントとなります。

信託スキームについて

家賃保証会社が介入した賃貸契約では、基本的に借り手と家主との間で金銭トラブルは生じません。その理由は、必ず家賃保証会社が金銭的保証を行うからです。

これで両者は安心して賃貸契約を維持する事ができるという訳で、このメリットがあるからこそ、近年では家賃保証会社を利用した賃貸契約が結ばれる様になったのです。

ただし、安全契約が成立するのは家賃保証会社が健全経営を行っている場合で、もし保証会社の経営状態に問題があれば思わぬ被害を招きかねません。

実際、数年前に大手の家賃保証会社が破産した事例があります。この時はとても多くの家主さんや不動産業者が、多額の金銭的損害を被ったようです。

この教訓から、家賃保証の業界でも信託スキームの摘要が急増し始めました。

信託(保証)スキームとは、もともとFX・為替取引の世界ではお馴染みのスキームで、投資信託の倒産などから投資家を保護するために広まったシステムです。

つまり利用者とサービス提供業者の中間で信託銀行が金銭管理をして、サービス提供業者のキャッシュ・フローから利用者の資産等を隔離するシステムになります。

家賃保証契約の場合は、信託銀行などの集金代行サービスを間に挟む事で、直接現金が保証会社へ入らない様にします。すると信託銀行が預かった家賃等の資産は、どの様な要因からも安全に管理されます。

ですから、もし保証会社が倒産したとしても、信託によって保全してある家賃等には全く手を付ける事ができないのです。

この様にお金を分別管理する事で、例え保証会社が倒産しても債権者でさえこれらの財産を強制回収する事ができないため、実際に依頼者・利用者の被害が防げるというメリットが得られるのです。

現在ではかなり多くの賃貸契約で摘要されています。

独立系と信販系の家賃保証サービスの違いとは？

最近の賃貸物件には、家賃保証サービスを提供する保証会社が提携していることが多いです。

保証会社は大きく分けて「独立系」と「信販系」の2種類があり、それぞれ保証内容や審査基準が異なります。

これから賃貸物件を運用したい人はもちろん、入居したい人に向けて、独立系保証会社と信販系保証会社の違いを表にまとめてみました。

信販系の家賃保証サービスについて

審査基準は信用情報を参照

信販系の保証会社は、その名の通りクレジット会社が運営しています。

審査においては「CIC」や「JICC」などの個人信用情報センターの情報を照会して行われると言われており、クレジットカードの支払い遅延やローンの滞納履歴などがあった場合、かなり高い確率で審査に通りません。

クレジットカードの事故情報については、悪意のあるものではなく不可抗力で事故情報扱いになってしまうこともありますので、それでも審査に通らない場合があることから「信販系の保証会社は審査が厳しい」と言われることが多いです。

クレジットカードの事故情報だけでなく、自己破産や任意整理をしている人も審査に通らないので契約の際には注意が必要です。

個人信用情報がブラックの人はどうすればいいの？

賃貸物件を契約する借り主が保証会社を選ぶことはできませんので、個人信用情報に事故情報の自覚がある人は、不動産会社に相談して独立系の保証会社が提携している物件を探してもらうしかありません。

対応してくれない場合は、ほかの不動産会社に相談してみましょう。

事故情報は、状況にもよりますが5年から10年で信用情報センターの記録から消えると言われていますので、その後なら信販系保証会社の審査に通る可能性があります。

信販系保証会社のメリット

賃貸物件を運営する大家さんの立場で考えると、信販系保証会社の審査に通る人は金銭の管理がしっかりしているイメージがあり、家賃滞納などのトラブルを起こす可能性が低いと考えられるため、安心して部屋を貸し出せます。

また、保証会社の保証内容は会社によって異なりますが、信販系の場合は保証範囲が広いことが多い点もメリットです。

 

そして、借り主にとってはあまりメリットがないと思われる信販系保証会社ですが、借り主にもメリットがあります。

賃貸物件を契約する際は、「保証委託費」として賃料の何割かを保証会社に支払わなければならないことが多いのですが、信販系と独立系で保証委託費の金額を比較すると、信販系の方がはるかに安いです。

独立系の保証委託費が賃料の30％から1ヶ月分まるまるかかる場合があるのに対し、信販系は初期費用がかからず、賃料に数％上乗せして支払うといった形であることが多く、居住年数によって変わってくるものの、かなり割安になります。

信販系保証会社のデメリット

デメリットは、やはり審査基準に個人信用情報を参照することから、審査が厳しいと感じる人が多い点でしょう。

クレジットやローンの事故情報はない方が良いですが、致し方ない事情で事故情報扱いになってしまうこともあります。しかし、事情などは一切考慮されないため、困ってしまう借り主は多いようです。

また、個人信用情報センターの情報を参照して審査をするのであれば、信販系の保証会社が提携している物件はすべて入居できないということになってしまいます。

賃貸物件の選択肢が狭くなってしまうことも、借り主にとって大きなデメリットだと言えるでしょう。

 

貸主の立場になったら、金銭的なトラブルのない住人が入居することで、貸主はメリットしかないと思われるかもしれませんが、審査基準が厳しいことで、貸主には「入居率が下がる」というデメリットが発生します。

かなりの人気物件であれば別ですが、そうでない場合はなかなか部屋が埋まらないということも。

審査基準が厳しいことは、メリットも大きい分デメリットも多いのですね。

独立系の家賃保証サービスについて

独自の審査基準を採用している

独立系の保証会社は、別の企業と提携していることはなく、賃貸保証会社として独立した運営を行っている会社を指します。

保証内容においても会社によって異なるため、大家さんはそれぞれの会社の保証内容や審査基準をしっかり確認した上で利用しましょう。

信販系と比較すると、審査は通りやすいと言われていますので、個人信用情報に気になる点がある人は独立系の保証会社が提携している物件がおすすめです。

 

ただし、独立系の保証会社は保証基準にばらつきがあるため、審査に通らない要素はないと思っているのに通らなかった、ということがあります。

また、ほかの独立系保証会社の審査には通らなかったのに、別の保証会社の審査に通ったなどといったこともあるようです。

審査結果の理由についてはいずれの場合でも教えてもらうことはできないので、何が理由だったのか気になってしまいますね。

独立系保証会社のメリット

独立系保証会社のメリットは、信販系と比較すると審査に通りやすいと感じている人が多い点です。

信販系の審査に通らなかったけれど、独立系で無事審査に通って賃貸契約を結んだという人はたくさんいます。

審査に通りやすい分、入居率が上がりますので、大家さんも部屋が埋まりやすくなる点もメリットです。

古い物件や駅から遠いなど、賃貸物件としてあまり条件の良くない物件は、保証会社の審査が厳しいとますます入居が決まりにくくなりますので、ある程度審査に通りやすい方が良いのかもしれません。

独立系保証会社のデメリット

信販系と比較すると、保証委託費が割高であること、審査基準が曖昧である点はデメリットになります。

借り主は保証委託費が高いことで賃貸契約の初期費用が高くなりますし、審査基準が曖昧なので安心して貸し出せないような人でも審査に通ってしまうことがあるようです。

貸主にとっても心配な要素がある人は困ってしまいますが、借り主も同じ物件に不安要素のある人が入居するのは心配ですよね。

 

また、独立系の保証会社はまったく独自の運営を行っているため、きちんと運営がなされていない業者も多く、過去に借り主が訴訟を起こしたというケースもあります。

トラブルが発生した際の保証を契約通りにしてもらえないなどということがないように、貸主は保証会社選びを慎重に行いたいですね。

審査が甘い、入居率が高いというメリットに相反してデメリットがあるということは、きちんと理解しておきましょう。

国交省が新たに創設した家賃債務保証業者の登録制度を紹介

国交省から新たに家賃債務保証業者の登録制度が創設されました。この仕組みを理解しておくことで、家賃債務保証業者選びの参考にもなることでしょう。詳しくご紹介していきますのでぜひご確認ください。

家賃債務保証業者の登録制度とは

家賃債務保証業者の登録制度は、家賃債務保証業を適正に行うことができるということを国に認めてもらうための制度で、一定の条件を満たす必要があります。家賃債務保証業者の登録は必須事項ではなく、登録をしていなくても家賃債務保証業を営むことはできます。しかし、大家さん、ビルオーナーの立場から考えると、安心できるのは登録済の業者ですよね。

家賃債務保証業者の登録の条件

では、家賃債務保証業者の登録の条件をチェックしていきましょう。

まずは暴力団員等との関係がないこと。これは業者のホームページに記載されていることが多いです。

次に純資産額が1000万円以上と、業務を行う上で安定した基礎があること。お金のやりとりをする上では重要ですね。

さらに法令を守るための研修を実施していること、規則や体制が整っていることも重要です。

家賃債務保証業に関わる年数も重要視されます。5年以上家賃債務保証業を継続している、または3年以上家賃債務保証業に関係した仕事をしていた役員がいる、さらに代表者は家賃債務保証業の経験が1年以上あることなどが条件に挙げられます。

これらの厳しい条件を満たした業者だけが登録を行うことが可能になります。

参考：国土交通省：家賃債務保証業者の登録制度の概要[pdf]

登録後家賃債務保証業者が守るべきルール

家賃債務保証業者の登録が完了したら何をしてもいいというわけではありません。登録後に家賃債務保証業者が守るべきルールをご紹介します。

まず、登録後発行される証明書をいつでも提出できるよう携帯しておかなければなりません。登録業者であることをホームページや事務所に明記する必要もあります。

登録の条件に暴力団員等との関係がないことが条件ですが、登録後も関わりを持つことは禁止です。

広告に掲載する際に虚偽、誇大広告を出すことも禁止されています。

契約に関しても詳しくルールが定められています。まずはしっかりと契約内容の説明を行うこと。次に契約内容の書類を発行すること。当然ながら、違約金も法に則った契約をする必要があります。

帳簿も詳細に記入しなければいけません。貸借人ごとに管理し、自己の財産とは分けて管理、いつでも状況報告ができる状態にしておく必要があります。

他にも細かいルールが定められていますので、登録後もきちんと守っている業者を見極める必要があります。

家賃債務保証業に登録しておくと信頼感を得られる

厳しい条件やルールがある家賃債務保証業の登録。登録しなくても業務ができるなら登録しなくてもいいのでは？と思っている業者も多いかもしれません。しかし登録した業者には様々なメリットがあり、これは大家さんやビルオーナーにも有利になります。

国が認めているということが明記できるようになるので、大家さんやビルオーナーは安心してその家賃債務保証業者に依頼をすることができます。

入居者が契約するのにも、国から認められていない業者だと諸処のトラブルや暴力団員との関係を考えると怖くなってしまいます。しかし条件を満たしている登録業者なら、不安感もなく契約がしやすくなります。登録業者は説明や契約などもしっかり行わなければなりませんので、後々のトラブルの心配も軽減できますね。

このように、登録をしておけば信頼感が増し、大家さんやビルオーナー、入居者から契約を取りやすくなり、結果的に安定した業務につながります。今後家賃債務保証業者との契約をお考えの大家さん、ビルオーナーは、国に登録済の業者を選ぶようにしましょう。

オーナーが家賃保証会社を変更するときの3つのポイント

更新料の金額をチェックしよう

国土交通省のデータによると家賃保証会社は全国に約70社。民間賃貸契約の40%以上かわっているといわれているといわれています。

会社によってその保証内容や契約時の初回保証委託料、更新時の保証委託契約更新料の金額はさまざまですが、入居者にとって余分な負担に感じるのが、毎年支払わなければならない保証委託契約更新料です。

通常の場合、賃貸契約は2年で更新されるので、そのときに家賃の更新料がかかりますが、家賃保証会社の保証委託契約料は、1年ごとに更新されるケースが多く、そのつど更新料を支払うことになります。

更新料の調べるさいチェックしたいのが金額とタイミングです。毎年、定額で1万円だったり、2年後とに賃料の30%だったりと会社によって異なります。例えば更新料がA社は1万円の定額で毎年更新ですが、1万5千円の更新料でも2年ごと更新となるB社のほうが結果的に安上がりになったりします。

またパーセンテージで更新料を取る会社でも、最低金額や上限金額が決まっている場合もありますし、そのタイミングも1年なのか2年なのかで最終的な支払額が違ってきます。

また、初回保障委託料を高く設定し更新料がない会社もあったりします。家賃保証会社の存在が世間に認知されてきた今だからこそ、支払わなければならないお金のことを考慮して家賃保証会社を選びたいですね。

入居者のメリットにもなる信販会社のカードポイント

オリコ、ジャックス、セゾン、エポスなど、信販系で家賃保証事業に参入している会社が増えています。

信販系の家賃保証会社の場合、賃貸契約時に自社のクレジットカードへの加入が条件になります。家賃の支払いはもちろん、電気代、水道代、電話料金などの支払いもカードからになることが多いですし、入居者が買い物をするときにも使えます。

入居者のメリットとなるのが、カードの特典についているポイントです。100円の利用で1ポイント、200円の利用で1ポイントなど、カードによって還元されるポイント率がさまざまですが、家賃が8万円の場合200円で1ポイントでも、毎月400ポイントが加算されることになります。ネットショップに充実により、クレジットカードでの買い物が増えている最近では、ポイントの還元率も家賃保証会社を選ぶ重要な要素です。

独自のサービスを見逃さない

入居者に特典という形でサービスを提供する家賃保証会社も増えています。

日本セーフティー株式会社では、生活を充実させてくださいとWEBサービスや全国の有名店20万軒で使えるクーポンを配布しています。

また、全保連株式会社ではリピーターの初回保障割引制度があり、20%引きになります。

家賃保証会社は、アパートやマンションのオーナーである貸主が契約するため、入居者が選ぶことはできません。しかし、家賃保証サービスの保証料など金銭の負担は入居者です。だからこそ入居者へのメリットも考えて選ぶことが大切です。

金銭の負担が少ないこと。信頼できる会社であること。また、インターネットの情報には古いものも多くあるので最新の情報や評判もチェックも重要です。