不動産会社・オーナーさんの強い味方 家賃保証会社を徹底調査 » 家賃保証とは？家主・入居者を支える仕組みやメリット » 家主をサポートする保証

家主をサポートする保証

このページでは、物件オーナー向けのサポートサービスとして、家賃保証、サブリース（一括借り上げ）、空室保証の特徴や注意点などを紹介します。

家賃債務保証とは

近年の賃貸物件で着実増えているのが、この家賃債務保証。これは入居者の連帯保証人を家賃保証会社に依頼して、家賃滞納があった場合に家賃保証会社が立替払いしてくれるというものです。物件の賃貸借契約は入居者と物件オーナーなど貸主が直接締結しますが、家賃をはじめとする金銭のやりとりに対して、家賃保証会社が債務を引き受けてくれるわけです。

利用する際の注意点

家賃保証会社といっても保証範囲や立替払いのサイクル、入居者の審査能力などに違いがあります。物件オーナーとして保証を付けるには、できるだけ信頼性の高い企業を選ぶことが重要です。

サブリース（一括借り上げ）とは

サブリース（一括借り上げ）と呼ばれる仕組みは、賃貸物件のオーナーから不動産会社が一括で建物を借り上げて、それを入居者に転貸するというもの。この入居者への転貸をサブリースというため、物件オーナーに対して説明する際も、サブリースシステムであるとか、一括借り上げ方式といった言い方をするわけです。

物件オーナーにしてみれば、実際の入居者がいようがいまいが契約期間中は不動産会社から賃料が支払われるため安定した収入が得られるのが、このシステムの大きな特徴です。もちろん、賃貸経営に関する様々な業務もすべて不動産会社が対応してくれますし、手間をかけずに賃料収入が得られる可能性もあるわけです。

利用する際の注意点

不動産会社も収益を得られる算段があるからサブリースするわけで、一般的に物件オーナーが得られる賃料収入は相場よりも安価になります。実際の家賃に比べて7～9割程度がオーナーの収入ともいわれています。

そもそも、空室が多いような物件だとサブリースは難しいでしょうし、何十年もの長期保証というより、2～5年程度での見直しがあると思っていた方がいいでしょう。

空室保証とは

いわゆる保険のような仕組みで、保証料を支払っておくことで空室になった時や家賃滞納があった時、保証会社が家賃を支払ってくれるという仕組み。

なお、空室保証では家賃滞納のような債務は存在しません。空室と家賃滞納は、不動産経営のリスク要因という意味では共通性のあるものですが、滞納保証は本来得られるはずの家賃収入を保証してもらうわけです。

利用する際の注意点

滞納保証は家賃保証と似ていますが、ここでいう滞納保証でよくあるのは、入居者に保証人を求める代わりとして滞納保証を契約してもらうというもの。利用に際しては家賃保証と滞納保証の収益性を比較するようにしましょう。

家賃保証会社の空室保証でアパート経営のリスクを回避しよう

賃貸物件で入居者が退去を決める理由には、さまざまなものがあります。転勤や転職、結婚、帰郷など、生活圏がまったく変わってしまう場合は仕方ないことだとも言えるでしょう。

しかし中には管理をきちんとしていれば、退去がある程度防げる場合もあります。もし退去されたとしても、その後の対策をしっかりとれば、次の入居者の満足度が上がるだけでなく、物件としての価値も上がります。

しかし反対に、どう考えても理不尽な理由で退去を申し出られることも。そういう場合は対策の施しようがありません。賃貸物件の運営では、そういったリスクも覚悟しておく必要があります。

ではここで、どんな退去理由があるのか見てみましょう。

近隣との騒音・些細なトラブルからの退去

物件自体の欠陥ではなく、住環境をとりまく人間関係が問題になるケースです。一番多いのは騒音でしょう。

取り立てて大きな音を出しているわけでなくても、生活時間帯が違うと、生活音が気になってしまうことがあります。特に入居者が夜勤だった場合など、近隣が普通に生活しているだけでも「よく眠れない」といった不満につながってしまいます。

また、壁がある程度の厚さがあっても、壁を直接たたく音は伝わってしまいます。隣との境の壁に本棚を置いていて、出し入れのときに本が壁に当たる音がうるさいという苦情が出たケースもあります。上下階での足音の問題もよく確認されます。

騒音に悩まされている状態が続くと、退去を考えるのも当然かもしれません。

その他近隣トラブルとしては、ゴミ出しのマナー違反を注意された、洗濯物の匂いが気になる、挨拶をしたのに無視されたといったこともあります。

きっかけはささいな行き違いでも、入居者同士の直接のやり取りから余計にこじれて対立してしまうこともあります。

自ら購入した家であれば、多少のトラブルがあっても何とか住み続けようとしますが、賃貸の場合には面倒ごとに我慢して住み続けるよりも引っ越してしまえばいいと考えるのがもっともでしょう。

入居者自身の趣味嗜好からくる理不尽な退去理由

入居者の中には、物件自体に不満がなくても退去してしまうこともあります。

掃除が苦手で部屋が片付かないため、1～2年ごとに引っ越すことで環境をリセットしているという入居者も存在します。さらに理不尽な理由としては、「飽きたから」というものも。なかには引っ越しが趣味と言い切る人もいます。

こういったケースでは、貸主としても対策のとりようがありません。入居段階で見極められればいいのですが、なかなか難しいことでしょう。

家賃保証会社の空室保証でリスクを回避

貸主や管理会社がどんなに対策をとっても、空室が出てしまうリスクを完全に排除することはできません。ならば空室ができてしまったときに、できる限り損害を低く抑えるのが賢明だといえるでしょう。

家賃保証会社による空室保証は、そのリスクを担保してくれる仕組みです。空室になっている間も家賃収入が見込めるので、リスクを負うことがありません。

次の入居者の決定に焦ると、トラブルの多い入居者を迎え入れてしまうことも。家賃収入が保証されていれば、じっくりと入居者を選べるメリットもあります。