大家さんの助けとなる満室保証とは?メリット・デメリットも解説

賃貸経営をしている大家さんにとって、収益を守るためにも、アップさせるためにも、空室リスクは常に戦う必要のあるものです。その空室リスクへのサポートとして存在しているのが、満室保証です。本記事では、大家さんにとってはとてもありがたい満室保証について、具体的な内容をお伝えすると共に、メリット・デメリットなど解説していきます。

満室保証とは

満室保証とは、不動産を新築したり、購入したり、リフォームしたりした後、一定期間空室が埋まらない場合に、満室分の家賃を不動産会社から受け取れる保証のことです。

一口に満室保証といっても、提供する会社やプランによって細かな違いがあります。一般的なものだと、一度満室になればそこで契約が終了するのですが、中には、最初に期間を決めて、期間中は受け取った家賃と満室家賃との差額分を受け取れるといったものなどがあります。

者だと、一度満室になったものの、後で空室がたくさんでてしまったような場合に対策できません。特に、フリーレントなどを実施すると、一定期間経過後に大量に退室が出てしまうようなケースもあるため注意が必要です。単に満室保証がついているかどうかだけでなく、どのような状況下で保証してくれるのかについてもよく確認すべきだと言えます。

満室保証はどうやったら受けられるの?

満室保証は、新築したり、中古物件を購入したり、保有中の物件をリノベーションしたりする際に不動産会社がつけてくれるものです。不動産会社としては、保証をつけることで新築契約や不動産売買契約、リノベーション契約を締結することを目的としています。

また、空室が多いとそれだけ不動産会社の損失が大きくなってしまうことから、不動産会社が自信をもって提供できる物件を中心に満室保証がつけられます。どんな物件でも100%安全とは言い切れませんが、満室保証付きであれば期間が比較的、集客が安定している物件だと考えても良いでしょう。

満室保証のメリット・デメリット

ここでは、満室保証のメリット・デメリットを見ていきましょう。

満室保証のメリット1:満室保証を受けながら入居者を募集できる

満室保証を受けると、空室がある物件でも、満室分の家賃を受けながら入居者募集を進められます。

空室があると、さまざまな空室対策を実施していく必要です。例えば、空室対策の一環として賃料の値下げを行ってしまうと、一時的に空室は解決されるでしょう。ですが、その部屋の次回以降の賃料に影響があるだけでなく、他の部屋にも影響が及ぶことがあるため、慎重に進める必要があります。こうした、賃料に関するバランスを勉強しながら、入居者募集ができる点が満室保証のメリットと言えるでしょう。

満室保証のメリット2:満室保証で受け取ったお金を空室対策に使える

保証で受け取ったお金を、空室対策に充てることで集客アップに繋げることもできます。空室対策には、先述の家賃の値下げだけでなく、フリーレントや仲介手数料、広告料の割り増しなどお金がかかることが少なくありません。満室保証をつけていれば、得られたお金を元手に対策を練れるので、保証期間後の安定した運営に繋げられます。

満室保証のデメリット1:物件価格に上乗せされていることがある

満室保証は、不動産会社の営業戦略上、実施されているものです。当然のことですが、実施する不動産会社が設けなければ実施する意味がありません。そのため、物件価格に満室保証分の費用が上乗せされていることもゼロではありません。特に新築物件の場合はこの傾向が強いようです。

とはいえ、空室のリスクに備えてくれていることには変わりありません。しっかりと、「満室保証期間中に空室を埋める勉強をする」という目的を持って物件運営に臨めば良い結果へと繋げられるでしょう。

満室保証のデメリット2:満室保証明けに注意

保証期間中は何もしなくても、一定の収益を確保できるので中には油断してしまう人も。そのままの状態で保証期間が明けると、収入が大きく落ち込んでしまうことになります。あくまでも保証期間中は今後の運営に向けて備える期間だと考え、その上で行動することが賢明だと言えるでしょう。