管理会社を変更する方法とタイミングを解説

不動産オーナー

どれだけ素晴らしい不動産を所有していたとしても、いい加減な管理をしているようでは入居者も増えません。物件を新築するよりも良い状態を保ち続けることのほうが難しいので、管理会社選びは重要になってきます。

管理会社を変更するべき理由

お互いの信頼関係を築けない

連絡しても対応が遅かったり、情報を共有できなかったりすると、オーナーと管理会社の間で問題に対する温度差が生まれたりします。

お互いの受け止め方から意見のすれ違いが大きくなり、業務内容について理解し合えない状況が作られてしまうのです。

【想定される問題】

  • 敷金や家賃の振込みの遅れ
  • 退去後の管理における怠慢
  • 設備の故障、修繕に対する遅れ
  • 入居者に対する非礼や説明不足など

空き室を埋めることができない

入居者がいなければ、家賃収入はありません。それにもかかわらず、物件のローンや税金などの支払い期限は決まっているので、空き室を埋めることができなければマイナスになってしまう可能性もあります。

ほとんどの場合、管理会社が入居者の募集を担当することになりますが、満室へ向けて入居者募集に意欲的な姿勢が見られない場合は、管理会社の変更を検討しても良いかもしれません。

管理会社を変更する方法

変更するための承諾と現地調査

管理組合のある物件では、管理会社の変更に入居者の了承が必要になってくる場合があります。 

そのため変更したい時期の2ケ月前くらいまでに、管理組合を通して入居者に伝えて下さい。

物件の規模によってはオーナーの意向で決めることもできますが、組合員の総会では承諾を得るだけの理由を示さなければならないでしょう。

また、どのくらいの予算で委託してもらえるか。どの範囲までを管理業務とするか。いくつか候補となっている管理会社に現地を視察してもらい、具体的な見積書を作成してもらわなければなりません。

提案内容の検討と総会の了承

候補先の管理会社から提案された内容を検討し、総会での了承が得られれば問題ないでしょう。

入居者の要望や予算に見合っているか。管理内容は適正なものか。

細かいところまで確認して、組合員が一致している事実を手に入れて下さい。

管理委託契約の解除と締結

現在委託している管理会社との契約解除を手続きし、変更先の管理会社と委託契約を結びます。

【注意しておくべきポイント】

  • 管理空白の時間を作らない
  • 家賃の回収や送金日が変わる可能性
  • 敷金の引き継ぎと保管
  • 管理担当者との連携

入居者の生活に混乱をもたらさないように、しっかりチェックしておきましょう。

管理会社を変更するべきタイミング

管理会社の閑散期を狙う

2~4月は入居者の出入りが多く管理会社も忙しいため、6~8月くらいの閑散期を選んだほうが良いかもしれません。

事務手続きだけでも時間を取られてしまう可能性が高く、例えそれがうまくできたとしても、引き継いでからすぐにスムーズな管理に移れる余裕は低いでしょう。

管理内容に問題があれば早めに動く

本来であれば閑散期がベストですが、待っていられないほど管理内容に問題が見つかっている場合は、できるだけ早く変更するべきです。

入居者とのトラブルへ発展する前に、準備しておくだけでも構いません。

【手遅れになった際に想定される事態】

  • 掃除されないことによる環境改善の放置
  • 防災されないことによる事故の誘発
  • 家賃滞納による回収率低下など