強制退去は違法?

このページでは、入居者から見て、家賃滞納時に強制退去や家財処分をすることは違法かどうかを説明します。

家賃保証会社からの退去勧告と裁判所による強制退去

家賃保証会社からの退去勧告の説明イメージ家賃の滞納を続けていると退去勧告されることになります。ひとつの目安は3ヶ月で、これは過去の判例にもあり、3ヶ月以上家賃滞納をしていると、裁判でも退去命令が出る可能性が高いからです。

家賃保証会社から退去勧告が届いた場合、滞納分を支払わない限り裁判になるでしょう。入居時の契約内容にもよりますが、一定期間家賃支払いをしないでいると契約解除が有効となり、その後訴訟を起こされて結果的には強制退去となります。

できるだけ訴訟前に家賃保証会社と協議すべし

家賃保証会社の退去勧告自体に法的拘束力があるわけではありません。どちらかといえば裁判所から強制執行命令を出してもらうための段取りとして粛々と手続きを進めているわけです。

滞納してしまっている入居者としては、簡単にお金の工面でできるわけではないでしょうが、一部でも支払いをするなり、具体的な支払い時期を提示するなりしないと、着実に退去する日が近づいてきます。先延ばししようとしても滞納分が少なくなるわけではなく、滞納が長引けば家賃だけでなく訴訟にかかる費用なども合わせて請求されることになります。

訴訟になった場合、和解交渉の余地もゼロではありませんが、家賃保証会社にとっては譲歩するメリットはほとんどないので、やはり相談するなら訴訟前の方がベター。裁判で結果が出てしまえば、入居者は退去せざるを得ません。

家賃保証会社の業務範囲

一般的な家賃保証では、家賃保証会社が対応できるのは滞納家賃の催促であり、賃貸借契約の解除は契約上の貸主である物件オーナーや賃貸管理会社になります。ただし、過去の事例をさかのぼると、契約内容によっては家賃保証会社による賃貸借契約の解除が可能と判断されたケースもあります。

 

また、裁判で強制執行による退去とならない限り、合鍵を作って勝手に部屋に入ったり、室内の家財処分をすることはできません。一部の例外的な状況下においては、認められるケースもありますが、原則として貸主側が行うこうした行為は、自力救済と呼ばれ、裁判では不法行為とされます。

契約解除する条件は厳しい!貸主にとって家賃保証会社によるトラブル回避は重要

貸主にとって、家賃滞納は頭の痛いトラブルです。できることなら、家賃滞納を繰り返す入居者にはすぐにでも出て行ってもらって、新しい借主を入れたいものでしょう。

しかし、いくら家賃を滞納している借主でも、すぐに賃貸契約を解除できるわけではありません。入居者が生活の基盤となる家を簡単に失うことがないよう、法律上はどちらかといえば借主に有利となっているのです。そのため実際に退去してもらうまでには、さまざまな条件をクリアした上で、さらに煩雑な手続きが必要になります。

でも事前に家賃保証会社と契約していれば、家賃滞納トラブルが起こったときでも貸主が手を煩わされることはありません。家賃の請求を行うのは家賃保証会社で、貸主には家賃保証会社が賃料を立替え払いします。

もし家賃保証会社と契約していなかった場合、どんな手続きが必要になるのか見てみましょう。

3カ月分以上の家賃滞納がないと、契約解除は難しい

ほとんどの賃貸契約書には、「家賃滞納があった際には賃貸契約を解除する」という条件が盛り込まれていることと思います。口約束で貸してしまったなど、賃貸契約書がない場合にはさらに契約解除が難しくなるので、物件を誰かに貸す際には必ず契約書を作っておきたいものです。

賃貸契約書は、法的な拘束力をもっています。契約書に書かれていることに違反した場合は、「債務不履行」として契約解除を申し入れることができます。

ただし賃貸契約は、商品の売買のような1回限りの契約とは違い、もっと高度な信頼関係の下に結ばれていると見なされています。そのため、家賃を1回滞納したくらいでは、契約を解除することはできません。

法律的にはっきり規定されているわけではありませんが、少なくとも3カ月程度の家賃滞納があって、初めて「貸主と借主の間の信頼関係が壊された」と考えられています。

つまり、賃貸契約を解除するには「賃貸契約書が整っていること」「3カ月以上の家賃滞納があること」の2つの条件を満たしている必要があるのです。

賃貸契約解除を申し入れる前に予告しておく

3カ月分の家賃滞納で賃貸契約解除の申し入れができるといっても、それまでに1度も支払いを求めないわけにはいきません。まずは口頭で、それでも支払いがなければ書面で、家賃の支払いを求めていきます。もし家賃の支払いを求める裁判になった場合、適切に請求をしていないと貸主にとって不利になることもあります。

家賃滞納が3カ月を超えた場合、まずは書面で「一定期間内に滞納分を支払わなければ、賃貸借契約を解除します」という通知を行います。いつ通知をしたのかを明確にするため、配達証明付きの内容証明郵便で送付します。

この通知での「一定期間」というのも、法律で決められているわけではありません。少なくとも1~2週間程度はとっておいたほうがいいでしょう。あまりに期間が短かったり、契約解除の予告をしなかったりすると、裁判になった場合に不利になることも。

期限を過ぎても支払いがなかった場合には、さらに「賃貸契約を解除します」という通知を出さなければなりません。これも配達証明付きの内容証明郵便で送付しておきます。 

この時点で借主が滞納分を支払って退去してくれるならば、何の問題もありません。滞納分の支払いがない場合は支払いを求める訴訟、退去してくれない場合は不動産明渡しを求める訴訟を起こすことになります。

訴訟を起こしても、退去してもらえないことも

訴訟を起こせば、ほとんどの場合は訴えた貸主側の勝訴となります。しかし、訴訟を起こしてから判決が確定するまでには、少なくとも1カ月半はかかってしまいます。もし借主が判決に不服申立てをすると、高等裁判所で控訴審を行うこととなります。

また判決が確定しても、借主が従わず居座り続けることも。そうなると今度は、裁判所で強制執行の手続きをとらなければなりません。

こういった期間まで含めると、最初に家賃滞納があってから実際に退去してもらうまでに、半年以上かかってしまう計算になります。

貸主にとって賃貸契約のトラブルは、なるべく早く解決したいもの。借主との間に家賃保証会社をはさむことで、契約書の不備も防げますし、強制執行のような大きなトラブルに発展するリスクも少なくなるのです。