家賃保証会社の選び方

このページでは、保証内容や立替日数、信託スキームといった家賃保証会社の選び方のポイントを紹介します。

滞りなく入金確保できる、家賃保証会社の選び方

家賃保証会社の選び方の説明イメージ物件オーナーにとって家賃保証会社とは、文字通り家賃を保証してくれる存在で、入居者が家賃の支払いを滞納した場合などにその分を立替払いしてくれるというわけです。

すべての入居者が毎月期日までにきちんと家賃を払ってくれれば本来、家賃保証会社というビジネスは成り立たないわけで、年々利用するオーナーが増えていることから、実際の現場でのニーズも高いのでしょう。特に、高齢化が進む日本では保証人を立てられない入居者も増えているため、何かあった時に損をしないためにも、物件オーナーとしてはリスク対策をとっておく必要があるわけです。

そういった意味で、家賃保証会社の選び方で重要なのは滞りなく入金確保できること。それを基本として、4つのチェックポイントを以下に列記しておきます。

保証内容について

家賃保証という意味では「○○年一括借り上げ」で家賃を保証してくれるタイプがありますが、これは転貸借となるので当サイトでは除外しておきます。

家賃保証会社と呼ばれる会社が対応するのは保証委託契約型。入居者が家賃滞納した場合に立て替える代位弁済をするものです。また、保証内容としては立ち退きに関連する明渡訴訟及び弁護士費用や退去後の原状回復などに関連する保証が付いていれば、より安心できます。

立替日数について

家賃滞納があった時、家賃保証会社でも滞納報告を受けてすぐに代位弁済してくれるところと、締日が決まっていて、そのサイクルで支払ってくれるところなどがあります。不動産経営の資金繰りという面で見れば、できるだけ早く代位弁済してくれる家賃保証会社の方がベターです。

経営状況について

家賃保証会社は家賃を立て替えるなど資金繰りに余裕のある企業にこしたことはありません。実際、代表的な家賃保証会社を見てみると不動産関連というよりは金融関連という色合いが強く、企業特性としても入居者の支払い能力をきちんとチェックできる家賃保証会社がおすすめです。

信託スキームについて

これは最近、複数の家賃保証会社が導入し始めているスキーム。これまで、回収した家賃は一旦家賃保証会社が受け取って物件オーナーに支払っていました。これを、信託口座を利用することで、物件オーナーが受け取るべき金額を分別管理できるのがメリット。万が一、家賃保証会社が倒産してしまった場合のリスク回避にもなります。

独立系と信販系の家賃保証サービスの違いとは?

最近の賃貸物件には、家賃保証サービスを提供する保証会社が提携していることが多いです。

保証会社は大きく分けて「独立系」「信販系」の2種類があり、それぞれ保証内容や審査基準が異なります

これから賃貸物件を運用したい人はもちろん、入居したい人に向けて、独立系保証会社と信販系保証会社の違いを表にまとめてみました。

  独立系 信販系
特徴 賃貸保証を専門に独立して運営されてる保証会社 クレジットカードやローン会社が運営する保証会社
保証内容

・滞納家賃

・原状回復費

・残置物処理

その他保証会社による

・家賃や共益費を含む月額賃料

・更新料

・原状回復費

その他保証会社による

審査基準 独自の審査基準 他社との情報共有あり 個人信用情報センターの情報を参照
メリット

・審査に通りやすい

・入居率が上がる

・家賃滞納などの問題が起きにくい

・安心できる入居者が多い

デメリット

・過去に滞納があった人も審査に通ってしまう場合がある

・審査にばらつきがある

・個人信用情報に問題があると審査に通らない

・入居率が下がる

信販系の家賃保証サービスについて

審査基準は信用情報を参照

信販系の保証会社は、その名の通りクレジット会社が運営しています。

審査においては「CIC」や「JICC」などの個人信用情報センターの情報を照会して行われると言われており、クレジットカードの支払い遅延ローンの滞納履歴などがあった場合、かなり高い確率で審査に通りません。

クレジットカードの事故情報については、悪意のあるものではなく不可抗力で事故情報扱いになってしまうこともありますので、それでも審査に通らない場合があることから「信販系の保証会社は審査が厳しい」と言われることが多いです。

クレジットカードの事故情報だけでなく、自己破産任意整理をしている人も審査に通らないので契約の際には注意が必要です。

個人信用情報がブラックの人はどうすればいいの?

賃貸物件を契約する借り主が保証会社を選ぶことはできませんので、個人信用情報に事故情報の自覚がある人は、不動産会社に相談して独立系の保証会社が提携している物件を探してもらうしかありません。

対応してくれない場合は、ほかの不動産会社に相談してみましょう。

事故情報は、状況にもよりますが5年から10年で信用情報センターの記録から消えると言われていますので、その後なら信販系保証会社の審査に通る可能性があります。

信販系保証会社のメリット

賃貸物件を運営する大家さんの立場で考えると、信販系保証会社の審査に通る人は金銭の管理がしっかりしているイメージがあり、家賃滞納などのトラブルを起こす可能性が低いと考えられるため、安心して部屋を貸し出せます。

また、保証会社の保証内容は会社によって異なりますが、信販系の場合は保証範囲が広いことが多い点もメリットです。

 

そして、借り主にとってはあまりメリットがないと思われる信販系保証会社ですが、借り主にもメリットがあります。

賃貸物件を契約する際は、「保証委託費」として賃料の何割かを保証会社に支払わなければならないことが多いのですが、信販系と独立系で保証委託費の金額を比較すると、信販系の方がはるかに安いです。

独立系の保証委託費が賃料の30%から1ヶ月分まるまるかかる場合があるのに対し、信販系は初期費用がかからず、賃料に数%上乗せして支払うといった形であることが多く、居住年数によって変わってくるものの、かなり割安になります。

信販系保証会社のデメリット

デメリットは、やはり審査基準に個人信用情報を参照することから、審査が厳しいと感じる人が多い点でしょう。

クレジットやローンの事故情報はない方が良いですが、致し方ない事情で事故情報扱いになってしまうこともあります。しかし、事情などは一切考慮されないため、困ってしまう借り主は多いようです。

また、個人信用情報センターの情報を参照して審査をするのであれば、信販系の保証会社が提携している物件はすべて入居できないということになってしまいます。

賃貸物件の選択肢が狭くなってしまうことも、借り主にとって大きなデメリットだと言えるでしょう。

 

貸主の立場になったら、金銭的なトラブルのない住人が入居することで、貸主はメリットしかないと思われるかもしれませんが、審査基準が厳しいことで、貸主には「入居率が下がる」というデメリットが発生します。

かなりの人気物件であれば別ですが、そうでない場合はなかなか部屋が埋まらないということも。

審査基準が厳しいことは、メリットも大きい分デメリットも多いのですね。

独立系の家賃保証サービスについて

独自の審査基準を採用している

独立系の保証会社は、別の企業と提携していることはなく、賃貸保証会社として独立した運営を行っている会社を指します。

保証内容においても会社によって異なるため、大家さんはそれぞれの会社の保証内容審査基準をしっかり確認した上で利用しましょう。

信販系と比較すると、審査は通りやすいと言われていますので、個人信用情報に気になる点がある人は独立系の保証会社が提携している物件がおすすめです。

 

ただし、独立系の保証会社は保証基準にばらつきがあるため、審査に通らない要素はないと思っているのに通らなかった、ということがあります。

また、ほかの独立系保証会社の審査には通らなかったのに、別の保証会社の審査に通ったなどといったこともあるようです。

審査結果の理由についてはいずれの場合でも教えてもらうことはできないので、何が理由だったのか気になってしまいますね。

独立系保証会社のメリット

独立系保証会社のメリットは、信販系と比較すると審査に通りやすいと感じている人が多い点です。

信販系の審査に通らなかったけれど、独立系で無事審査に通って賃貸契約を結んだという人はたくさんいます。

審査に通りやすい分、入居率が上がりますので、大家さんも部屋が埋まりやすくなる点もメリットです。

古い物件や駅から遠いなど、賃貸物件としてあまり条件の良くない物件は、保証会社の審査が厳しいとますます入居が決まりにくくなりますので、ある程度審査に通りやすい方が良いのかもしれません。

独立系保証会社のデメリット

信販系と比較すると、保証委託費が割高であること、審査基準が曖昧である点はデメリットになります。

借り主は保証委託費が高いことで賃貸契約の初期費用が高くなりますし、審査基準が曖昧なので安心して貸し出せないような人でも審査に通ってしまうことがあるようです。

貸主にとっても心配な要素がある人は困ってしまいますが、借り主も同じ物件に不安要素のある人が入居するのは心配ですよね。

 

また、独立系の保証会社はまったく独自の運営を行っているため、きちんと運営がなされていない業者も多く、過去に借り主が訴訟を起こしたというケースもあります。

トラブルが発生した際の保証を契約通りにしてもらえないなどということがないように、貸主は保証会社選びを慎重に行いたいですね。

審査が甘い、入居率が高いというメリットに相反してデメリットがあるということは、きちんと理解しておきましょう。

国交省が新たに創設した家賃債務保証業者の登録制度を紹介

国交省から新たに家賃債務保証業者の登録制度が創設されました。この仕組みを理解しておくことで、家賃債務保証業者選びの参考にもなることでしょう。詳しくご紹介していきますのでぜひご確認ください。

家賃債務保証業者の登録制度とは

家賃債務保証業者の登録制度は、家賃債務保証業を適正に行うことができるということを国に認めてもらうための制度で、一定の条件を満たす必要があります。家賃債務保証業者の登録は必須事項ではなく、登録をしていなくても家賃債務保証業を営むことはできます。しかし、大家さん、ビルオーナーの立場から考えると、安心できるのは登録済の業者ですよね。

家賃債務保証業者の登録の条件

では、家賃債務保証業者の登録の条件をチェックしていきましょう。

まずは暴力団員等との関係がないこと。これは業者のホームページに記載されていることが多いです。

次に純資産額が1000万円以上と、業務を行う上で安定した基礎があること。お金のやりとりをする上では重要ですね。

さらに法令を守るための研修を実施していること、規則や体制が整っていることも重要です。

家賃債務保証業に関わる年数も重要視されます。5年以上家賃債務保証業を継続している、または3年以上家賃債務保証業に関係した仕事をしていた役員がいる、さらに代表者は家賃債務保証業の経験が1年以上あることなどが条件に挙げられます。

これらの厳しい条件を満たした業者だけが登録を行うことが可能になります。

参考元: 国土交通省

登録後家賃債務保証業者が守るべきルール

家賃債務保証業者の登録が完了したら何をしてもいいというわけではありません。登録後に家賃債務保証業者が守るべきルールをご紹介します。

まず、登録後発行される証明書をいつでも提出できるよう携帯しておかなければなりません。登録業者であることをホームページや事務所に明記する必要もあります。

登録の条件に暴力団員等との関係がないことが条件ですが、登録後も関わりを持つことは禁止です。

広告に掲載する際に虚偽、誇大広告を出すことも禁止されています。

契約に関しても詳しくルールが定められています。まずはしっかりと契約内容の説明を行うこと。次に契約内容の書類を発行すること。当然ながら、違約金も法に則った契約をする必要があります。

帳簿も詳細に記入しなければいけません。貸借人ごとに管理し、自己の財産とは分けて管理、いつでも状況報告ができる状態にしておく必要があります。

他にも細かいルールが定められていますので、登録後もきちんと守っている業者を見極める必要があります。

家賃債務保証業に登録しておくと信頼感を得られる

厳しい条件やルールがある家賃債務保証業の登録。登録しなくても業務ができるなら登録しなくてもいいのでは?と思っている業者も多いかもしれません。しかし登録した業者には様々なメリットがあり、これは大家さんやビルオーナーにも有利になります。

国が認めているということが明記できるようになるので、大家さんやビルオーナーは安心してその家賃債務保証業者に依頼をすることができます。

入居者が契約するのにも、国から認められていない業者だと諸処のトラブルや暴力団員との関係を考えると怖くなってしまいます。しかし条件を満たしている登録業者なら、不安感もなく契約がしやすくなります。登録業者は説明や契約などもしっかり行わなければなりませんので、後々のトラブルの心配も軽減できますね。

このように、登録をしておけば信頼感が増し、大家さんやビルオーナー、入居者から契約を取りやすくなり、結果的に安定した業務につながります。今後家賃債務保証業者との契約をお考えの大家さん、ビルオーナーは、国に登録済の業者を選ぶようにしましょう。